Perdite della società di gestione alloggi e servizi comunali. Battaglia dei gestori di casa. Quanto guadagnano da noi le società di gestione? Come vengono presi in considerazione i ricavi della società di gestione se le utenze sono fornite in base a un contratto di intermediazione

Questa organizzazione lo è entità(può essere di qualsiasi forma organizzativa) o un singolo imprenditore che assicuri la corretta gestione di un condominio.

Una gestione ragionevole mira a garantire la sicurezza dei residenti, a rendere la loro vita il più confortevole possibile e a fornire loro alloggi di qualità e servizi comunali. Le organizzazioni di gestione devono mantenere la proprietà della casa comune, risolvere i problemi relativi al suo utilizzo.

Le attività delle società di gestione sono regolate dal Codice abitativo della Federazione Russa. Le regole in base alle quali viene svolto il loro lavoro sono approvate dal decreto del governo russo il 15 maggio 2013.

Reddito di società di gestione di alloggi e servizi comunali

Il profitto della società di gestione è costituito da diverse categorie.

Separatamente, vale la pena menzionare la revisione. È pagato dai proprietari dei locali in un condominio (). Lo stato può fornire sostegno finanziario a HOA, società di gestione, cooperative edilizie per importanti riparazioni.

Altri costi materiali

Questo tipo di budget comprende le seguenti sezioni:

acquisto di materie prime, forniture per la casa e altre attrezzature necessarie per la fornitura di servizi ai condomini;
utenze che vengono consumate dall'ufficio dell'organizzazione di gestione stessa;
locazione di locali non residenziali utilizzati dalla società di gestione o ammortamento;
trasporti e altri tipi di servizi.

Stima profitti e perdite

Questo documento è chiaro, secondo il quale il budget della società di gestione riceverà entrate e dedurrà le spese. Un budget è uno dei piani finanziari più semplici.

La società di gestione è obbligata a soddisfare una serie di requisiti per i proprietari di locali residenziali. Queste responsabilità sono chiaramente esplicitate nel contratto tra gli inquilini e l'organizzazione.

La stima esplicita chiaramente tutte le voci (corrispondenti alle responsabilità) che portano alla parte di spesa e di entrata del bilancio. Quando si redige un preventivo, vengono presi in considerazione l'area dell'intera casa, il numero di locali residenziali e non residenziali. Il preventivo comprende le seguenti voci:

Pagamenti alle società di risorse. Tra l'organizzazione di gestione e queste società è. Sulla base di esso, viene calcolato l'importo del pagamento.
Spese relative alla manutenzione dei beni comuni- ciò include lavori di pulizia dei territori adiacenti e delle aree comuni (ascensori, ingressi), predisposizione per il periodo invernale, ecc.
spese di ristrutturazione casa- compenso per i servizi degli appaltatori che effettuano lavori di riparazione.
Spese relative al funzionamento della società di gestione stessa. Questa voce include le spese materiali nella società di gestione, le detrazioni per salari e altri bisogni sociali dei dipendenti, l'ammortamento di varie attrezzature utilizzate dalla società di gestione e altre spese associate alla fornitura di servizi di manutenzione domestica.
Spese stanziate per riparazioni di capitale- compenso per i servizi degli appaltatori che effettuano le revisioni.

La società di gestione deve fornire un preventivo su richiesta del proprietario della casa. Sarebbe meglio se gli inquilini contattassero collettivamente l'organizzazione di gestione.

La procedura per la concessione delle sovvenzioni

Lo Stato fornisce sussidi volti a rimborsare i costi associati alla manutenzione delle infrastrutture comunali (sociali, energetiche, doganali e altro).

I sussidi sono forniti alla volta, possono essere utilizzati solo per compensare le perdite. La fornitura di fondi si basa su un accordo concluso tra la società di gestione e il Ministero dello sviluppo economico della Russia.

Il contratto specifica l'importo della sovvenzione, il tempo di pagamento, scopo speciale, i termini per la presentazione delle segnalazioni sull'utilizzo dei fondi, ecc. Per ricevere un contributo, la società di gestione deve presentare al ministero i documenti pertinenti.

C'è un sussidio per le grandi riparazioni domestiche. Le società di gestione possono ricevere sussidi per la sua attuazione. Per fare ciò, le organizzazioni devono soddisfare i seguenti criteri:

le aziende non devono avere;
la decisione sulla necessità di revisione deve essere presa dai proprietari del incontro generale;
condurre un esame delle condizioni tecniche della casa, dove nella conclusione si parlerà della necessità di importanti riparazioni.

Le sovvenzioni possono essere concesse solo in caso di determinati lavori di revisione:

gli appaltatori devono eliminare la distruzione delle strutture portanti della casa;
è necessario eliminare i danni dopo le emergenze (incendi, inondazioni);
rimuovere deformazioni e crolli delle singole parti strutturali della casa.

Le organizzazioni di gestione devono inviare una richiesta scritta a MU DMIB con i documenti che confermano la necessità di un'importante revisione e attendere che il problema venga risolto.

Il mantenimento del budget dell'organizzazione di gestione è un'attività importante svolta dai contabili. Tutte le aziende forniscono rapporti, pagano le tasse appropriate.

L'ispezione fiscale controlla la documentazione, la parte delle entrate e delle uscite del bilancio, pertanto è necessario seguire tutte le regole per il mantenimento del bilancio.

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La costante crescita delle tariffe degli alloggi e dei servizi comunali, la mancanza di trasparenza delle tariffe, la scarsa qualità dei servizi forniti, la scarsa manutenzione degli ingressi e persino gli idraulici ubriachi: queste sono le principali rivendicazioni dei residenti nei confronti delle loro società di gestione.

La maggior parte delle case a Mosca sono servite dall'istituto di bilancio statale di Zhilischnik, ma nella regione di Mosca il mercato non è consolidato: qui lavorano dozzine di società di gestione, che gli inquilini attraggono in base a un accordo. Forniscono una gamma di servizi, dal riscaldamento di un appartamento all'installazione di un parco giochi. Il Village ha chiesto a un dipendente della società di gestione di raccontare come funziona effettivamente questa attività.

A proposito di nuovi edifici incompiuti

Lavoro in una società di gestione nella periferia di Mosca. Di fatto, la nostra azienda è affiliata allo sviluppatore, lavoriamo principalmente con nuovi edifici e siamo impegnati nel rilascio di chiavi ai proprietari. Di solito le case in nuovi edifici vengono affittate non finite. Un evento abbastanza comune è la mancanza, ad esempio, di idranti antincendio sui pavimenti o qualcos'altro che le persone non possono notare. In realtà, questo crea una minaccia di emergenza.

Diamo ai residenti le chiavi prima del permesso di messa in servizio alle condizioni che vi trascorreranno lavori di costruzione ma non per vivere. Pertanto, i costruttori che effettuano riparazioni in quello vicino possono vivere in alcuni appartamenti. Le porte sono fragili: puoi buttarle fuori con il piede. E le donne di facile virtù vengono lì, tutto può succedere. Una volta la proprietaria è venuta nell'appartamento e la sua porta è stata sfondata e le mutande di qualcuno giacevano in un posto ben visibile.

Quando i residenti accettano un appartamento, firmano un certificato di accettazione. Ma in pratica, quando un appartamento viene accettato, tutte le carenze non sono visibili. Ad esempio, una perdita in un balcone può essere rilevata quando inizia a piovere e fa freddo. È successo che tutto si fosse congelato all'interno del balcone di persone, si fosse formato del ghiaccio, ma avevano già firmato l'atto, quindi non potevano presentare nulla. Alla consegna, le porte del balcone in plastica potrebbero non essere sigillate, quindi non si chiudono completamente o iniziano a fischiare. Nel tempo, il residente se ne accorge, ma la nostra risposta è la seguente: se ha firmato l'atto di non contestazione dei difetti di costruzione, deve contattare il produttore. Una volta firmato questo atto, la politica dell'azienda è di rifiutarsi di rispondere in alcun modo a qualsiasi reclamo dell'inquilino. Succede che gli inquilini abbiano ragione, ma troviamo un motivo per ritardare il processo o per rifiutare completamente. Dobbiamo rispondere alla richiesta per due settimane, ma in realtà la risposta potrebbe arrivare in un mese: viene semplicemente emessa con effetto retroattivo.

Abbiamo un accordo con lo sviluppatore per il rilascio delle chiavi. Li emettiamo previo pagamento anticipato di quattro mesi (circa 15-20 mila rubli), superando il controllo di costruzione e coordinando il progetto elettrico con la società di gestione. Anche se de jure non sono obbligati a farlo - è solo pompare denaro. Ma io e lo sviluppatore abbiamo scritto le seguenti condizioni nel contratto: se le persone non vogliono pagare, le inviamo allo sviluppatore. E lo sviluppatore dice di aver consegnato le chiavi alla società di gestione. Resta da decidere il caso attraverso i tribunali. E chi ne ha bisogno se il processo dura circa due o tre mesi? Nessuno scherza con questo.

Per quanto ne so, ogni sviluppatore ha la propria società di gestione affiliata. In questo modo i soldi non vanno altrove. Se l'azienda non è correlata allo sviluppatore, semplicemente non accetterà una casa del genere, perché spesso dopo i costruttori ci sono stipiti visibili agli specialisti tecnici.

Per legge, lo sviluppatore nomina una società di gestione, ma dopo un certo periodo di tempo, il governo locale deve indire un concorso per selezionarne una nuova, quindi deve tenere una riunione dei proprietari. Ma di solito non ci sono concorsi. Quando la società di gestione si rende conto che ci saranno abbastanza voti per farlo, un residente fedele organizza un incontro.

Dove vanno effettivamente le bollette?

Le detrazioni effettuate dagli inquilini si suddividono in bollette e pagamento per manutenzioni e riparazioni correnti del patrimonio immobiliare. Nella regione di Mosca, in generale, le bollette sono tra le più alte del paese. La società di gestione è l'operatore dei pagamenti e il denaro viene trasferito direttamente ad essa per la manutenzione e le riparazioni correnti della casa.

I pagamenti delle utenze passano attraverso il centro di regolamento. I residenti pagano lì, poi vanno alla società di gestione e già trasferisce denaro alle organizzazioni che forniscono risorse. I contatori di acqua ed elettricità non sono installati in tutti gli appartamenti. Se i contatori non sono installati, le persone pagano a determinate tariffe. Ma il punto è che i contatori domestici comuni funzionano e contano quanto è stato accumulato intorno alla casa. La società di fornitura di risorse che fornisce alla casa, ad esempio, il riscaldamento, richiede denaro da questo contatore, ma lo riscuote comunque a tariffe. Si scopre che le persone senza contatori spendono di più, pagano non solo per il loro appartamento, ma anche per le esigenze della casa comune. Spesso per loro viene fissato un importo, ma in realtà non corrisponde alla realtà. I residenti non possono verificarlo da soli. Certo, possono scrivere all'ispezione, ma per andare fino in fondo è necessario porre le domande giuste.

Le tariffe per la manutenzione e le riparazioni in corso sono stabilite dal governo locale e le tariffe per i servizi pubblici sono fissate a livello della regione di Mosca. Le tariffe dipendono dal numero di ascensori in casa e da altri fattori, ma in media sono circa 40 rubli per metro quadrato. Se moltiplichi questo per l'area della casa, ottieni molti soldi. In teoria, dovrebbe essere tutto tenuto in perfette condizioni. E abbiamo sviluppato, diciamo, il nichilismo giuridico: non tutti lo sanno, non tutti vogliono approfondire la normativa e scoprire come dovrebbe essere. Elementare: sulla facciata della casa, se è piastrellata, non dovrebbero esserci patatine. Se è presente un chip, la piastrella deve essere sostituita o riparata urgentemente. Ma prima, a nessuno importa davvero, anche se sono un sacco di soldi. Se tutto questo denaro andasse davvero alla manutenzione e alle riparazioni in corso, le case sarebbero quasi d'oro! A proposito, non riceviamo denaro per riparazioni di capitale. Vanno al fondo di riparazione del capoluogo regionale.

Circa mille denunce e caramelle per l'ispettorato abitativo

L'azienda ha un direttore generale, un vicedirettore generale, un dipartimento del servizio clienti, un dipartimento di contabilità, un dipartimento legale e un servizio di ingegneria. Il servizio ha una persona responsabile di una determinata area, dove controlla tutto il lavoro e paga i lavoratori. Dal momento che i lavoratori migranti, di regola, non hanno carte di credito, tutto viene loro distribuito. Non l'ho visto io stesso, ma penso che anche i dirigenti lascino qualcosa a se stessi.

La polizia e il Servizio Federale per la Migrazione ci tengono d'occhio, quindi ci assicuriamo di prendere persone che hanno un permesso di lavoro in modo che tutto sia legale. A volte gli idraulici si ubriacano. Questo è un problema comune e i residenti se ne lamentano e la risposta è standard: è stato effettuato un sopralluogo, i fatti dichiarati nella dichiarazione non sono stati confermati.

In generale, i residenti scrivono molto spesso all'Ispettorato statale per l'edilizia abitativa. Ma gli ispettori GZhI sono divisi in distretti. C'era un certo ispettore nella nostra zona con cui avevamo una buona relazione: bevi il tè, dai da mangiare ai dolci. Pertanto, sapevamo in anticipo perché e dove sarebbero arrivati con un assegno. Quindi le violazioni sono state rapidamente eliminate o c'era una sorta di motivo legittimo per cui puoi scusarti. Ad esempio, viene pubblicato un annuncio in cui si afferma che in questo ingresso sono in corso lavori di costruzione. Una volta che il lavoro è finito, non possono essere ritenuti responsabili per le imperfezioni. La società di gestione, ovviamente, controlla i suoi dipendenti, ma non molto: chiudono semplicemente un occhio su alcuni stipiti.

Ci sono diverse categorie di residenti. Ci sono pazzi che scrivono all'ispettorato in ogni occasione. Ci sono residenti abbastanza alfabetizzati ed esperti: cercano di non entrare in conflitto con questi. Di solito le loro richieste vengono trattate per prime perché sono sul caso. Se non corretto, la società di gestione può essere multata. Più violazioni possono comportare la revoca della licenza. Avevamo un residente che è venuto e ci ha appena urlato. Gli abbiamo dato una sedia - ci è saltato sopra così tanto che la sedia si è rotta. Allo stesso tempo, con i vicini, si comporta in modo molto adeguato. Altre società di gestione cercano di attirare tali residenti dalla loro parte quando competono per una particolare casa. Ma la maggioranza è passiva. Pagano e pagano.

Le denunce sono tante: circa 2mila al mese. Quindi sono divisi in dipartimenti. Se non si lamentano da qualche parte più in alto, non reagiscono particolarmente a questi messaggi. Ad esempio, i residenti inviano una serie di reclami per ratei errati. Non tutti sanno che se non danno acqua per più di 24 ore, puoi richiedere il ricalcolo. Ma per questo è necessario redigere un atto - questo è scritto nel contratto con la società di gestione. Di conseguenza, se un residente chiede a qualcuno della nostra organizzazione di venire a redigere un atto, allora questo non è nel nostro interesse e nessuno viene da lui. Ma i residenti trovano una via d'uscita: si raccolgono in un gruppo di più appartamenti, redigono un atto, lo firmano, quindi inviano questa denuncia alla società di gestione e al sopralluogo. Spesso scrivono che i dipendenti non rispondono alle richieste, li trattano in modo rozzo, ma non guardiamo nemmeno a questo.

Ci sono anche abbastanza tribunali: c'è una riunione regolare una volta alla settimana. Di solito, gli inquilini fanno causa per ogni sorta di sciocchezze, come il ricalcolo, ma nella maggior parte dei casi perdono i tribunali, perché non hanno abbastanza fatture. Ma ci sono anche casi più grandi, che di solito vengono decisi davanti al tribunale, a volte lì è coinvolto il servizio di sicurezza.

Sull'estrazione di case e sui rapporti con le autorità

Con tutti i problemi, è molto difficile cambiare la società di gestione. I residenti non possono organizzarsi: tutti lavorano e non interessa a nessuno. Una o due persone per casa sono costantemente scandalose. Loro, ovviamente, cercano di fare qualcosa, ma nessuno reagisce.

Allo stesso tempo, la concorrenza tra le società di gestione è molto elevata.
A Mosca, quasi tutto è occupato dall'istituto di bilancio statale di Zhilischnik, quindi sicuramente non hanno la possibilità di strizzarlo a casa. C'è una piccola percentuale di nuovi edifici dove si può ancora andare, ma solo in accordo con la prefettura. Infatti tutte le case della nostra zona sono segretamente divise. Molto spesso, le autorità locali hanno una sorta di società di gestione amichevole che si prende parte delle case per sé. L'autogoverno locale collabora più strettamente con l'ispettorato per l'edilizia abitativa: se lo desideri, puoi impedire alla società di gestione di funzionare e offrirne un'altra a casa sua. Per fare ciò, è necessario tenere un'assemblea generale dei proprietari di appartamenti. Ma organizzarlo è molto difficile.

È come una corsa elettorale. C'è PR nero quando una società concorrente inizia a spargere volantini con testo come "la tua società di gestione è terribile, perché ne hai bisogno" - spendono un sacco di soldi per questo. Altri vengono dai residenti e chiedono cosa non gli piace, eliminano rapidamente tutto e poi chiedono loro di votare. Votano. La nostra società di gestione ha spremuto le case di altri in quel modo e hanno cercato di spremerci fuori.

Nei rapporti con le autorità, il quid pro quo è comune. Quando le società di gestione sono in conflitto tra loro e l'autogoverno locale si schiera, allora ha ragione la società di gestione, dalla parte di chi sta il governo locale. I funzionari, a loro volta, potrebbero chiedere alla vigilia delle elezioni di interrompere la campagna per la condizionale Vasya Pupkin, e i custodi la stanno interrompendo. A volte un raduno ha bisogno di un certo numero di persone dell'azienda o per ogni tipo di vacanza, ad esempio il 9 maggio. La nostra pratica è tale che per ogni festività i regali vengono consegnati ai dipartimenti del governo locale. Questa è una buona bottiglia e una scatola di dolci: vengono acquistati in grandi quantità e donati (in effetti, con i soldi dei residenti, ma cancellati per altre spese).

È meglio non discutere con le autorità. Una volta ogni due o tre settimane, il sindaco ha un incontro con tutti i servizi abitativi e comunali, comprese le società di gestione. Lì distribuisce le manette. Se la portata del problema è ampia e ci sono affermazioni dalla regione di Mosca, il rappresentante dello sviluppatore negozia.

Circa milioni di profitti

L'utile netto dell'anno è di circa 40 milioni di rubli. Ma nella rendicontazione finale, tutto non viene mostrato: il denaro viene semplicemente cancellato per determinati lavori. Di conseguenza, vengono mostrati 10-15 milioni in meno. La nostra legislazione è imperfetta in questo senso: la società di gestione mostra il totale delle entrate e delle spese totali, ma la distribuzione delle entrate e degli utili non è visibile.

Per cancellare parte del denaro, vengono ordinate varie opere. Ma vengono eseguiti solo in parte, ad esempio possono essere lavori di abbellimento: tuttavia, i residenti non capiranno quanta terra hanno acquistato e quale.

La direzione della società di gestione riceve molto, ma dall'esterno tutto sembra modesto. Per quanto ne so, lo stipendio del direttore generale è di circa 500 mila rubli. I capi dipartimento ricevono circa 300-350 mila rubli.

La società di gestione guadagna anche sui contratti di agenzia con i costruttori. Dal momento che serviamo nuovi edifici, ci sono sempre molti distributori di organizzazioni edili all'ingresso dell'ufficio che offrono i loro servizi. Ma in realtà, questi sono tagiki fastidiosi che vengono e dicono: "Facciamo una bella riparazione per te, ora ti mostro le foto". Le aziende più intelligenti concludono con noi un contratto di agenzia alle seguenti condizioni: se hanno un cliente, l'azienda ci trasferisce il 15-20% dell'importo del contratto. In cambio, hanno accesso all'ufficio dell'azienda e possono aspirare con competenza ai residenti che siedono nella nostra sala d'attesa.

Quando un condominio viene ceduto alla direzione di un'associazione di proprietari di abitazione, viene redatto e firmato un apposito accordo, in base al quale vengono svolte tutte le ulteriori attività, che regola anche i rapporti tra l'associazione e il proprietario. Il contratto redatto indica l'elenco e il costo corrispondente dei lavori eseguiti per quanto riguarda l'esercizio e la manutenzione delle case, le sue comunicazioni ingegneristiche e le attrezzature tecniche, la cura e l'abbellimento del territorio intorno alla casa. I termini e i volumi dei lavori di riparazione, l'ordine in cui vengono eseguiti, devono essere redatti esattamente. Le condizioni per la verifica della conformità della qualità dei servizi forniti dovrebbero essere discusse in anticipo. Tutti i servizi forniti dall'HOA, ovvero gestione, utenze e altri, devono essere conformi ai requisiti stabiliti e tenere conto della responsabilità per il loro mancato e scarso rendimento. Non possono essere apportate modifiche al contratto, ad eccezione dei casi in cui la decisione è presa dall'assemblea generale dei proprietari.
Quando viene redatto un contratto, ci sono molte sfumature. Uno di questi è la tempistica della conclusione dei contratti. Di solito ci vogliono da uno a cinque anni. Se i proprietari stipulano una convenzione con una società che offre per la prima volta i propri servizi di gestione alla casa, si raccomanda di non firmarla immediatamente per il massimo periodo possibile. Per cominciare, sarà sufficiente un anno: è per un periodo tale che è meglio firmare un accordo, indicando la possibilità della sua estensione, a condizione che i proprietari di casa siano soddisfatti di tutto nella gestione della casa. Se la qualità dei servizi forniti non soddisfa i proprietari di case, allora hanno tutto il diritto di scegliere un'altra società i cui servizi includono la gestione e la manutenzione di condomini. Potresti non scegliere affatto un'azienda. Sarà poi necessario organizzare la gestione diretta da parte dei proprietari stessi. Per quanto riguarda la società di gestione stessa, è abbastanza logico che sia nel suo interesse firmare un accordo per il periodo più lungo possibile, cioè per tutti i cinque anni. Pertanto, sarà in grado di fornirsi lavoro per molto tempo. Inoltre, la società di gestione può ricevere alcune fonti di reddito. È praticamente impossibile realizzare progetti a lungo termine in un solo anno. Pertanto, si impegna a garantire una cooperazione a lungo termine.
Quali sono le fonti di questo reddito più possibile? Per esempio, moderne tecnologie risparmio energetico e risparmio di risorse. Con il fatto che nei condomini sono installati dispositivi che registrano automaticamente la spesa delle risorse, la loro spesa eccessiva è esclusa. Tali mezzi di contabilità, controllo e ricezione delle prove consentono le più accurate operazioni di regolamento con le società che forniscono servizi di pubblica utilità e con i proprietari di locali residenziali in condomini. Ecco una fonte di risparmio per te. Uno di loro….
Un'altra fonte presuppone la formazione di fondi liberati dal fatto che è possibile risparmiare fino al 35 percento sui risparmi sui costi di riscaldamento. Modi semplici isolamento di tutti i locali, compresi solai, locali di servizio, scantinati, superfici dei pannelli, aperture di finestre e porte. Per l'isolamento ci sono mezzi e materiali moderni che garantiscono efficienza e risparmio energetico. Riscaldare la strada non è redditizio. Non è intenzionale spendere calore: è più costoso per te stesso, quindi è meglio prendere misure di riscaldamento un giorno piuttosto che pagare più del dovuto per un consumo eccessivo di calore. Inoltre è possibile installare dispositivi che tengano conto del consumo di calore fornito direttamente all'abitazione, senza tenere conto delle raffiche nella rete di riscaldamento. Moderni sistemi automatici, inoltre, consentono di regolare la quantità di calore in ingresso, a seconda delle condizioni in cui si trovano ambiente esterno. Tutta l'Europa è passata da tempo a tali metodi di contabilizzazione della fornitura di calore. Ciò ha dimostrato la sua efficacia: tali investimenti si ripagano in un massimo di quattro anni.

Un altro articolo di risparmio è l'installazione di moderni dispositivi di illuminazione. Al posto delle lampade convenzionali, possono essere installati LED. Questo vale per ingressi, corridoi, pianerottoli.
Un modo molto reale per ottenere "capitale vivente" è affittare locali liberi. Ad esempio, un edificio aggiuntivo concordato con le autorità ITV può essere affittato e portare un buon profitto. Anche attrarre aziende in grado di investire capitali e fare investimenti nell'uso dei locali della propria abitazione è una buona fonte di reddito. Tali pagamenti dell'affitto possono consentire ai proprietari di ridurre i costi personali per il mantenimento di una casa. L'installazione di cartelloni pubblicitari, pannelli LED e pannelli vari può portare buoni profitti ai proprietari, che, ovviamente, non verranno distribuiti tra loro, ma verranno spesi in bollette e riparazioni, riducendo così i pagamenti dei proprietari stessi.
In generale, quando si sceglie una società di gestione, chiedi ai suoi organizzatori quali sono i loro piani futuri per la gestione di una casa, quali sono la loro strategia e gli obiettivi. Puoi sia liberarti del mal di testa associato alla gestione di un condominio, sia acquisirlo se commetti un errore e affidi la gestione di un'azienda senza scrupoli.

Le bollette sono in aumento

L'importo del finanziamento per l'industria nel paese ogni anno è di circa 230 miliardi di rubli. Secondo statistiche ufficiali Dal 2000, le tariffe per gli alloggi e i servizi comunali sono aumentate in media di 13,6 volte in Russia. Il livello dei pagamenti per i servizi di pubblica utilità è stato in media del 75,5% in Russia, in alcune regioni (regioni di Mosca, Tver e Voronezh, Carelia, Primorsky e Stavropol) - 90%. Oggi il compito è portare questo livello al 100% entro il 2014.

Solo a Mosca, ad esempio, per il periodo 2001-11. le tariffe del gas sono aumentate di 7,2 volte, il riscaldamento - 7,9 volte, l'acqua calda - 65,8 volte, l'affitto è aumentato di 9,8 volte. L'aumento delle tariffe colpisce in modo significativo il budget dei cittadini russi. Ad esempio, se all'inizio degli anni 2000 i moscoviti spendevano circa il 15% del loro reddito mensile per pagare l'alloggio e i servizi comunali, attualmente è del 25%.

Dove sono i soldi in tasca?

Le società di gestione alloggi e servizi comunali guadagnano molto. Per vederlo basta considerare un esempio specifico ed effettuare un semplice calcolo. Tali calcoli mostrano in modo convincente che il reddito di un condominio al mese può essere compreso tra 1.000.000 di rubli.

Innanzitutto, viene determinato l'importo totale delle utenze consumate. Il modo più semplice: un articolo viene preso dalla ricevuta delle bollette - il consumo totale della famiglia di specie separate Servizi. Questo indicatore viene moltiplicato per la tariffa per ogni tipo di servizio (elettricità, acqua calda, fredda, smaltimento acqua del volume totale di freddo e acqua calda). Dell'importo raccolto, circa il 60-70%, secondo gli esperti, la società di gestione è obbligata a trasferirsi a fornitori di servizi, cosa che non sempre fa in modo tempestivo, sostenendo il mancato pagamento dei pagamenti da parte della popolazione.

Il calcolo dei fondi salariali è determinato moltiplicando lo stipendio di uno specialista per il numero di dipendenti e dividendo questa somma del prodotto per il numero totale di case servite da questa azienda.

Una piccola quantità di circa 5.000 rubli al mese viene utilizzata per sostituire lampadine, vernici, strumenti, piante e prendersi cura di cespugli, alberi, ecc. La manutenzione degli ascensori dipende dal tipo di ascensore, dal numero di piani della casa e dai costi in modo diverso. Di solito, secondo gli specialisti delle stesse società di gestione, questo può costare tra 35-50 mila rubli al mese. Per le altre spese indicate in ricevuta, il calcolo si effettua moltiplicando la tariffa per il numero degli appartamenti o per contabilizzazione metri quadrati alloggio in casa.

Quindi, sottrai l'importo delle spese della società di gestione dall'importo del reddito accumulato. Il risultato sarà un profitto approssimativo, che supera il 50% dell'importo della manutenzione della casa. E se un'azienda ha dieci case di questo tipo, è facile immaginare come vivono tali aziende, principalmente la sua gestione. Molto dipende dall'attività dei proprietari di abitazione con una formulazione competente del rapporto, puoi trovare una posizione reciprocamente vantaggiosa. Un calcolo approssimativo per un mese (le tariffe possono essere diverse) mostra che una società di gestione media di una casa di 220 appartamenti riceve 584.823,07 rubli per i suoi servizi. Se la casa è di 330 appartamenti, allora - 888.881,69 rubli.

I principali ricavi delle società di gestione:

Le tasse dei proprietari per la manutenzione degli alloggi, in media, un proprietario di casa paga 480 rubli al mese (ma gli ingressi non vengono puliti, non ci sono lampadine, non ci sono abbastanza bidelli);
- revisione, l'importo medio per appartamento è di 200 rubli (ma non vengono effettivamente eseguite riparazioni, sebbene i rapporti contengano importi di lavoro specifici);
- pagamento delle risorse calore, le società di gestione non sono interessate ad installare contatori di calore e addebitare secondo standard di consumo medio, e pagano i fornitori di calore tramite il contatore principale, che costa 2-4 volte meno per l'azienda, la differenza si regola sui conti di società di gestione.

Reddito "di sinistra".

Molte autorità municipali del paese, avendo una certa libertà nella raccolta di fondi per alloggi e servizi comunali, mostrano miracoli sviluppando ogni sorta di schemi per il loro arricchimento personale. Intere catene di aziende di un giorno sono coinvolte in questo processo. Ci sono molti modi per imbrogliare.

Ad esempio, a Mosca, lo schema per il calcolo della tariffa per l'acqua è considerato il più comune. Ai residenti degli appartamenti viene addebitato un tasso di consumo maggiore e con Mosvodokanal gli insediamenti vengono effettuati a un tasso medio. La differenza di questi importi è solitamente entro 3-5 volte.

La prossima occasione per guadagnare i soldi rimasti della mafia comunale è fornita dai servizi per il riscaldamento. Il calcolo qui è semplice: la superficie dell'appartamento viene moltiplicata prima per lo standard e poi per la tariffa del riscaldamento. Il problema principale è nel valore dello standard, che viene calcolato secondo una formula incomprensibile. Ed è abbastanza strano che il suo valore in diversi centri regionali e distretti della capitale, ma situati nello stesso zona climatica, è diverso. Ad esempio, in Zhukovsky lo standard è 0,03, Alabino - 0,009, Shchelkovo - 0,015. Secondo tali calcoli, a volte i moscoviti pagano il calore, proprio come gli abitanti degli Urali.

Alcuni servizi di pubblica utilità rubano le bollette dell'elettricità. Le utenze rimuovono i dati del contatore ed emettono fattura che paga il residente. Dopo alcuni mesi, gli inquilini ricevono un avviso di ricalcolo della tariffa e una richiesta di pagamento dell'energia già pagata. Ad esempio, i moscoviti ricevono tali avvisi all'inizio dell'anno, di conseguenza pagano più del 50-80% all'anno per l'elettricità.

Sono frequenti i casi in cui non è previsto nell'articolo il pagamento per l'uso del territorio adiacente spese esistenti come, ad esempio, lo smaltimento dei rifiuti, tali “piccole cose” vengono raccolte da un intero carrello. Un bel po' di soldi si accumula e per tali pagamenti in eccesso per "piccole cose". In media, una famiglia metropolitana di tre persone che vive in un normale bilocale paga più del dovuto ogni anno altri due mesi. Il fatto che tutti i pagamenti della popolazione al sistema abitativo e dei servizi comunali non raggiungano la loro destinazione è indicato dai dati ufficiali: l'ammortamento degli alloggi è di circa il 20%, le reti di ingegneria - 42,5%. Allo stesso tempo, gli esperti affermano che i fondi in Russia sono esauriti del 70 percento o più. In alcune regioni, questa cifra è del 90 percento o più. La ragione di un tale stato terribile delle comunicazioni è il risultato di furti e corruzione in questo settore.

In questo articolo toccheremo le questioni della gestione di un condominio, il calcolo dei canoni per la manutenzione e la riparazione dei locali residenziali, i prezzi e le tariffe per le utenze nel caso di gestione di una casa da parte di una società di gestione.

La maggior parte della popolazione nelle grandi città è proprietaria di appartamenti in un condominio.

Un condominio può essere gestito da:

direttamente dai proprietari di locali in un condominio;
un'associazione di proprietari di case o una cooperativa edilizia o altra cooperativa di consumatori specializzata;
organizzazione di gestione.

La gestione di un condominio deve garantire condizioni di vita favorevoli e sicure per i cittadini, il corretto mantenimento dei beni comuni in un condominio, la risoluzione delle problematiche relative all'uso di tale immobile, nonché la fornitura di servizi pubblici ai cittadini che vivono in una casa del genere.

La gestione di un condominio richiede conoscenze ed esperienza specializzate. Pertanto, i proprietari ricorrono sempre più spesso ai servizi di organizzazioni specializzate, come le società di gestione. Il rapporto tra le parti - società di gestione e proprietari di abitazione - è costruito su base contrattuale.

Gestione dell'organizzazione- trattasi di persona giuridica, indipendentemente dalla forma organizzativa e giuridica, nonché di un singolo imprenditore che gestisce un condominio sulla base di un contratto di gestione di condominio.

L'attività degli organismi di gestione è regolamentata codice abitativo Federazione Russa, Regole per l'attuazione delle attività per la gestione dei condomini, approvate con decreto del governo della Federazione Russa del 15/05/2013 n. 416 (come modificato il 26/03/2014).

Condominio ai sensi del comma 9 dell'art. 161 della LC RF possono essere gestiti da un solo ente gestore.

Se i proprietari decidono di affidare la gestione della casa all'organizzazione di gestione, viene concluso con essa un accordo scritto per la gestione del condominio. I termini del contratto per la gestione di un condominio sono regolati dal Codice abitativo della Federazione Russa.

Le informazioni obbligatorie per la comunicazione, a scelta dell'ente gestore, sono collocate:

sul sito dell'organizzazione di gestione;
sul sito web dell'autorità esecutiva del soggetto della Federazione Russa, determinato dal più alto organo esecutivo del potere statale del soggetto della Federazione Russa;
sul sito web del governo locale comune dove opera l'organizzazione di gestione.

Spese della società di gestione

Le spese della società di gestione possono essere suddivise nelle seguenti tipologie:

spese per la manutenzione dell'ingresso di un edificio residenziale;
spese per la riparazione di locali residenziali;
spese per la riparazione in corso di beni comuni in un condominio;
costi di revisione;
spese per la manutenzione del territorio adiacente.

Spese per la manutenzione dell'ingresso di un edificio residenziale

Il costo del mantenimento dell'ingresso di un edificio residenziale comprende:

costi di manutenzione porte d'ingresso, citofoni, cassette postali, finestre, ascensori, scivoli per immondizia, materiale elettrico, impianti di riscaldamento;
spese per mantenere la pulizia di pareti, pavimenti, finestre, ascensori e scivoli dei rifiuti.

monitorare la temperatura dell'aria nell'ingresso (la temperatura dell'aria deve essere almeno +16 C˚), sostituire immediatamente i vetri rotti delle porte e delle finestre dell'ingresso;
monitorare la funzionalità degli elementi strutturali dell'ingresso e ripararli tempestivamente;
effettuare quotidianamente la pulizia ad umido dei vani scala dei primi due piani, zone antistanti gli scivoli dei rifiuti;
quotidianamente rimuovere i rifiuti dal cestino e pulirli;
lavare quotidianamente il pavimento dell'ascensore;
Condurre 2 volte al mese pulizia a umido tutti gli atterraggi e voli in case senza ascensore;
Una volta al mese, eseguire la pulizia a umido di tutti i pianerottoli e le campate nelle case dotate di ascensore;
Una volta al mese, lavare, pulire e disinfettare tutti gli elementi dello scivolo della spazzatura.

Spese di ristrutturazione residenziale

Il costo della riparazione dell'abitazione e dell'attrezzatura tecnica interna, che spetta al proprietario dell'abitazione, non è incluso nel canone mensile. Tuttavia, l'ente gestore deve tenere in ordine e, se necessario, riparare i beni comuni che si trovano nell'appartamento.

L'ente gestore ha l'obbligo:

mantenere e riparare colonne montanti di approvvigionamento di acqua calda e fredda e fognature;
monitorare le prestazioni dei sistemi di ventilazione;
negli appartamenti con stufe a gas, controllare regolarmente la sicurezza delle apparecchiature a gas installate nell'appartamento;
garantire il buon funzionamento dell'impianto di riscaldamento, riparare le apparecchiature se necessario;
monitorare lo stato delle pareti della casa, eseguire riparazioni, comprese riparazioni importanti, se il danno si è verificato per colpa dell'organizzazione di gestione.

Spese per riparazioni correnti di beni comuni in un condominio

L'ente gestore ha l'obbligo:

mantenere e riparare i sistemi di approvvigionamento idrico e fognario;
monitorare le prestazioni dei sistemi di automazione antincendio e di rimozione dei fumi;
nelle case con stufe a gas, controllare regolarmente la sicurezza del sistema di alimentazione del gas;
garantire il funzionamento ininterrotto del sistema di riscaldamento e dei sistemi e delle apparecchiature di ingegneria interna, eliminare tempestivamente emergenze;
riparare il tetto.

I lavori per fermare le perdite dovute a un malfunzionamento del tetto vengono eseguiti dall'organizzazione di gestione durante il turno, piccole riparazioni del tetto vengono eseguite in condizioni meteorologiche favorevoli durante il giorno, il cambio della copertura fino al 50% viene effettuato a spese delle riparazioni in corso.

Costi di revisione

La decisione di rivedere la proprietà comune è presa dall'assemblea generale dei proprietari. organizzativo e supporto informativo l'amministrazione distrettuale può assistere nello svolgimento dell'assemblea generale.

Nota

Il programma statale della città di Mosca "Housing" per il 2012-2016. si prevede di fornire sussidi dal bilancio della città di Mosca per la revisione della proprietà comune dei proprietari di locali in condomini a Mosca con finanziamento condiviso delle spese a spese dei proprietari di locali in condomini. I sussidi sono ricevuti da HOA, cooperative edilizie e organizzazioni di gestione. La partecipazione e il controllo da parte dei residenti è la chiave per una riparazione di qualità.

L'assemblea generale dei proprietari decide:

sulla revisione della proprietà comune della casa;
sul finanziamento azionario delle riparazioni a spese dei proprietari dei locali della casa.
approva le tipologie, i volumi e le condizioni di lavoro;
approva il calcolo preliminare del costo per tipologia di lavoro;

Le organizzazioni di gestione richiedono un sussidio al Capital Repair Department (DKR) della città di Mosca. La procedura per la concessione delle sovvenzioni e la composizione della domanda è determinata dal decreto del governo di Mosca del 6 dicembre 2011 n. N. 575-PP.

I servizi di gestione della casa devono essere forniti in modo tempestivo e in conformità con quanto previsto dal Regolamento Utenze.

Reddito società di gestione

Il reddito della società di gestione comprende:

l'importo dei pagamenti ricevuti dai proprietari di locali nei condomini all'organizzazione di gestione ai sensi dell'accordo sulla gestione dei condomini (commissione di gestione della casa);
fondi ricevuti dalla popolazione in eccesso rispetto all'affitto (ulteriore ristrutturazione degli appartamenti, installazione di sanitari o sostituzione di quelli divenuti inagibili per colpa dei residenti, ecc.);
fondi ricevuti dagli inquilini per utenze, manutenzione e riparazione di un condominio;
fondi da attività di intermediazione (ricezione di commissioni di agenzia da organismi fornitori di risorse per la riscossione delle bollette).

Ai sensi del sub. 14 p.1 art. 251 del Codice Fiscale della Federazione Russa, i fondi di finanziamento mirato non appartengono al reddito, vale a dire:

fondi di bilancio stanziati per la gestione di edifici plurifamiliari ad enti gestori, finalizzati al finanziamento con capitale proprio della ristrutturazione di edifici plurifamiliari (in particolare, fondi di bilancio forniti dal Fondo Housing and Utilities Reform Assistance Fund per il finanziamento con capitale proprio della revisione di edifici plurifamiliari -condomini);
fondi dei proprietari di locali in condomini, ricevuti sui conti della società di gestione, volti a finanziare lavori di riparazione, revisione della proprietà comune dei condomini.

Diamo un esempio di calcolo del costo dei servizi, contabilizzazione di entrate e spese da parte dell'organizzazione di gestione.

Esempio

All'assemblea generale, i proprietari del condominio hanno deciso di affidare la gestione dell'edificio alla società di gestione Vostok LLC e hanno concluso con essa un accordo di gestione per un periodo di 3 anni.

Ai sensi del contratto, la società di gestione, entro il termine concordato, si impegna a titolo oneroso:

fornire servizi ed eseguire lavori per la corretta manutenzione dei beni comuni in questo condominio;
fornire servizi di utilità ai proprietari di locali e alle persone che utilizzano i locali in questa casa;
eseguire le riparazioni attuali e importanti della proprietà comune di questa casa;
svolgere altre attività volte al raggiungimento degli obiettivi di gestione di un condominio.

La superficie totale di questo condominio è di 12.546 m 2 .

Il condominio è composto da:

204 locali residenziali - appartamenti di proprietà di privati;
locali non residenziali (locali di servizio adibiti a deposito scorte, posti al piano terra).

La società di gestione stipula contratti con organizzazioni specializzate per la manutenzione completa di un condominio, che comprende:

manutenzione dei locali;
servizio di spedizione di emergenza;
raccolta e smaltimento rifiuti;
manutenzione sanitaria delle aree comuni e del territorio limitrofo;
manutenzione delle reti di ingegneria al limite della responsabilità operativa.

I servizi abitativi e comunali sono svolti rigorosamente nel rispetto delle normative vigenti per la manutenzione e riparazione del patrimonio immobiliare sulla base di preventivi di spesa.

Il preventivo per la gestione di un condominio comprende:

1. Spese in base a contratti con organizzazioni di fornitura di risorse per la fornitura di acqua fredda e calda, smaltimento acqua, fornitura di energia elettrica, fornitura di gas (se presente), riscaldamento (fornitura di calore).

La procedura per determinare il volume dei servizi forniti dalle organizzazioni fornitrici di risorse per la fornitura di acqua calda e fredda, servizi igienici, elettricità, riscaldamento (fornitura di calore) dipende dalla presenza o dall'assenza di dispositivi di misurazione. Nel nostro condominio sono installati dispositivi di misurazione comuni. Pertanto, il costo dei servizi comunali forniti è determinato come il prodotto della tariffa stabilita per una determinata categoria di consumatori per il volume dei servizi comunali da loro consumati in unità naturali, in particolare:

approvvigionamento idrico - per 1 m 3 di acqua rilasciata;
smaltimento dell'acqua - per 1 m 3 del liquido di scarto scaricato;
fornitura di calore — per 1 Gcal di energia termica fornita;
fornitura di acqua calda - per Gcal di energia termica per il riscaldamento dell'acqua o m 3 di acqua calda fornita;
alimentazione - per 1 kWh. elettricità rilasciata.

2. Spese per la manutenzione di beni comuni in un condominio.

Riflette l'importo totale delle spese per il pagamento di servizi specializzati appaltatori che, in convenzione con l'ente gestore, svolgono lavori di manutenzione di beni comuni in un condominio. Queste spese includono:

esportare rifiuti domestici;
pulizia del territorio;
pulizia delle aree comuni non condominiali, compresi gli scivoli dei rifiuti;
manutenzione del territorio, compreso il verde;
manutenzione e riparazione di ascensori;
manutenzione di apparecchiature ingegneristiche ed elementi strutturali di edifici;
manutenzione e pulizia dei condotti di ventilazione;
preparazione per l'inverno (isolamento delle aperture di finestre e balconi, sostituzione di vetri rotti e porte balcone, isolamento delle porte di ingresso negli appartamenti e locali non residenziali che sono aree comuni).

Spieghiamo che le apparecchiature di ingegneria in un condominio includono apparecchiature per l'approvvigionamento idrico, il riscaldamento, la rete fognaria, l'alimentazione elettrica e i principali elementi strutturali dell'edificio sono fondamenta, pareti, soffitti, pareti divisorie, tetti, scale, finestre, porte, balconi.

3. Costi di riparazione.

Si riflette l'importo totale delle spese per il pagamento dei servizi degli appaltatori che eseguono lavori di riparazione e costruzione e installazione in base a un accordo con l'organizzazione di gestione.

Le spese di riparazione comprendono le spese per riparazioni correnti (preventive) e impreviste (lavori relativi all'eliminazione di situazioni di emergenza).

I costi di manutenzione preventiva includono:

per il ripristino di sezioni danneggiate di edifici, fondazioni;
Ricerca guasti e manutenzione preventiva dei sistemi e delle apparecchiature di ingegneria interna (risoluzione dei problemi del tetto, sostituzione dei tubi di scarico, riparazione della ventilazione, ecc.);
riparazione e ripristino di tratti distrutti di marciapiedi, vialetti, zone cieche di recinzioni, capannoni per container, cestini della spazzatura.

4. Il costo delle riparazioni importanti.

Si riflette l'importo delle spese per il pagamento dei servizi degli appaltatori che eseguono riparazioni importanti.

L'importante revisione prevede la sostituzione di:

sistemi di apparecchiature di ingegneria;
singoli elementi di strutture edilizie portanti di un condominio.

5. Costi dell'organizzazione di gestione.

Le spese di gestione comprendono:

costi dei materiali;
costo del lavoro;
Le spese di ammortamento;
altre spese connesse alla prestazione di servizi per la gestione di un condominio.

Nell'ambito di costi materiali l'organizzazione di gestione tiene conto dei costi di:

l'acquisizione di materie prime, materiali, carburante, scorte e forniture domestiche utilizzati nel processo di fornitura di servizi per la manutenzione di un condominio;
il pagamento dell'affitto dei locali non residenziali occupati dall'ente gestore;
utenze consumate dall'organizzazione di gestione;
servizi di trasporto;
altre spese.

Nelle spese dell'organizzazione di gestione per la remunerazione dei dipendenti i costi della remunerazione dei dipendenti dell'organizzazione di gestione coinvolti nella conclusione di contratti con appaltatori, organizzazioni specializzate e fornitrici di risorse, accumulazione e riscossione di pagamenti, esecuzione di lavori di sinistro e svolgimento di altre funzioni per la gestione di un condominio, in conformità con la tabella del personale approvata , vengono presi in considerazione.

Come parte del costo di ammortamento apparecchiature dell'organizzazione di gestione utilizzate nel processo di fornitura di servizi per la gestione di un condominio, le detrazioni di ammortamento sono prese in considerazione per le immobilizzazioni nel bilancio dell'organizzazione di gestione.

A altre spese l'organizzazione di gestione riflette le spese che non sono incluse nelle seguenti:

detrazioni per contributi assicurativi dei dipendenti dell'ente gestore ai fondi fuori bilancio;
pagamento per servizi bancari;
pagamento per servizi di consulenza, informazione, consulenza e audit;
costi associati alla formazione e riqualificazione del personale;
pagamenti per assicurazione obbligatoria sulla proprietà, responsabilità civile, determinate categorie dipendenti secondo la procedura stabilita dalla legislazione della Federazione Russa;
tasse, tasse, pagamenti e altre detrazioni stabilite dalla legislazione della Federazione Russa;
altre spese.

Le spese contabili si riflettono in conformità con le disposizioni della politica contabile della società di gestione, sviluppata secondo i requisiti dei regolamenti contabili:

Legge federale n. 402-FZ del 06.12.2011 (come modificata il 04.11.214) "Sulla contabilità";
Piano dei conti contabilità attività finanziarie ed economiche delle organizzazioni e Istruzioni per la sua applicazione, approvate con Ordinanza del Ministero delle Finanze della Russia del 31 ottobre 2000 n. 94n (come modificato l'8 novembre 2010);
Regolamento sulla contabilità "Spese dell'organizzazione" PBU 10/99, approvato con decreto del Ministero delle finanze russo del 05/06/1999 n. 94n (modificato il 27/04/2012).

I costi si dividono in diretti e indiretti. Per diretto le spese includono:

costi dei materiali;
spese per il pagamento di servizi di utilità alle imprese del complesso abitativo ed economico;
spese per il pagamento di servizi agli appaltatori che forniscono servizi di riparazione e manutenzione per la manutenzione e la riparazione della casa;
spese per compensi per servizi a ditte appaltatrici che effettuano lavori di costruzione e installazione per la revisione di edifici e strutture;
spese per il pagamento dei servizi di un unico centro di conciliazione;
altre spese relative alla gestione di un condominio.

Altre spese, comprese quelle relative alla manutenzione dell'apparato gestionale della società, sono indiretto.

I costi diretti sono contabilizzati sul conto 20 "Produzione principale" come segue:

20 gennaio - bollette;

20.02 - spese di manutenzione di beni comuni in condominio;

20.03 - spese per riparazioni correnti;

20.04 - il costo delle grandi riparazioni.

Inoltre, vengono forniti i dettagli per i sottoconti aperti per ciascuna tipologia di pagamento utenze (20.01 / “Riscaldamento”, 20.01 / “HWS”, 20.01 / “ACS”, 20.01 / “Smaltimento acqua”, 20.01 / “Elettricità”).

I costi indiretti, compresi i costi di mantenimento dell'apparato di gestione di Vostok LLC, si riflettono sul conto 26 "Spese aziendali generali". I costi indiretti sono ammortizzati su base mensile risultati finanziari(all'addebito del conto 90.02).

Il commercialista prepara stime dei costi mensili (di seguito è riportato un esempio di stime dei costi effettivi per dicembre 2013).

Esempio percosto dei servizi

Calcolo del costo dei servizi per dicembre 2013

Elenco servizi	Conto spese	L'importo dei costi per la fornitura di servizi, rub.	Ambito dei servizi forniti		Costo di un'unità di servizio, strofinare.
Elenco servizi	Conto spese	L'importo dei costi per la fornitura di servizi, rub.	unità di misura	Quantità	Costo di un'unità di servizio, strofinare.
Il riscaldamento	20.01/"Riscaldamento"
Fornitura di acqua fredda	20/01/"HVS"
Fornitura di acqua calda	20.01/“ACS”
Sistemi di drenaggio	20.01/ "Drenaggio"
Alimentazione elettrica	20.01/"Alimentazione"
Totale bollette		830 787,14
Spese di manutenzione domestica			Strofinare. per 1 m 2 di superficie
			Strofinare. per 1 m 2 di superficie
Controllo domestico			Strofinare. per 1 m 2 di superficie
Totale spese sostenute		1 179 440,48

Capo Ragioniere Ivanova Ivanova A.G.

La società di gestione rilascia anche una ricevuta sussidi dal bilancio. L'importo dei ratei dei costi operativi per i proprietari è ridotto dell'importo delle sovvenzioni fornite.

Nel nostro condominio, una famiglia di 4 persone riceve un sussidio: marito, moglie e due bambini di 3 e 7 anni. Come ottenere un sussidio:

1. Innanzitutto, calcoliamo l'importo del pagamento per l'alloggio e i servizi comunali secondo lo standard indicato nel decreto del governo della Federazione Russa del 21 febbraio 2013 n. 146 "Sulle norme federali per il pagamento di alloggi e servizi pubblici per 2013-2015” (di seguito - Decreto n. 146) :

147 strofinare. × 18 m 2 × 4 pers. = 10.584 rubli,

dove 147 rubli. - questo è uno standard regolamentato per il costo del pagamento delle utenze per 1 m 2 a Mosca, approvato con decreto n. 146;

18 m 2 è norma sociale zona abitativa per 3 o più persone iscritte in zona residenziale.

Vengono prese in considerazione tutte le entrate, comprese borse di studio, indennità, pensioni e pagamenti aggiuntivi.

Nel nostro caso, il reddito mensile dei genitori è di 18.000 rubli. + assegni per i bambini (500 rubli).

Il reddito familiare totale sarà di 18.500 rubli. (18.000 rubli + indennità per bambini 500 rubli).

Il reddito pro capite, rispettivamente, sarà:

18 500 rubli. / 4 persone = 4625 rubli.

3. Calcola il costo medio della vita di una famiglia.

Per il calcolo, è necessario prendere gli indicatori del salario dignitoso approvati dal governo. Nel nostro esempio per una famiglia di Mosca:

popolazione normodotata - 11.249 rubli;
bambini — 8559 rubli.

Sulla base di questi dati determiniamo il livello medio di sussistenza per famiglia:

(11.249 rubli × 2 persone + 8559 rubli × 2 persone) / 4 persone = 9924 rubli.

4. Trova il fattore di correzione

Per calcolare è necessario dividere il reddito familiare totale pro capite per il livello di sussistenza medio per famiglia:

4625 strofinare. / 9924 sfregamenti. = 0,47.

5. Determinare la percentuale dei pagamenti per l'alloggio e i servizi comunali dal reddito totale.

Per il calcolo, è necessario moltiplicare il fattore di correzione per lo standard della quota massima consentita delle spese proprie dei cittadini per il pagamento di alloggi e utenze nel reddito familiare totale, approvato dal governo di Mosca.

La dimensione dello standard di compensazione della città di Mosca è fissata:

per le famiglie sole cittadini con, rispettivamente, reddito medio pro capite e reddito superiore a 600, ma non superiore a 1.500 rubli. al mese - 3%;
per le famiglie sole cittadini con, rispettivamente, reddito medio pro capite e reddito superiore a 1.500, ma non superiore a 2.000 rubli. al mese - 6%;
per le famiglie che vivono sole cittadini con, rispettivamente, un reddito medio pro capite e un reddito superiore a 2000 rubli. al mese - 10%.

Pertanto, per il nostro esempio, la percentuale dei pagamenti è pari a:

0,47 × 10% = 4,7%.

6. Stabilire l'importo del pagamento massimo possibile per le utenze.

Per fare ciò, moltiplichiamo il reddito familiare totale per la percentuale dei pagamenti per i servizi sul reddito totale:

18 500 rubli. × 4,7% = 869,50 rubli.

7. Calcoliamo l'importo del sussidio per il pagamento degli alloggi e dei servizi comunali.

L'importo del pagamento per l'alloggio e i servizi comunali secondo lo standard (clausola 1) meno l'importo del pagamento massimo possibile per i servizi:

RUB 10.584 - 869,50 rubli. = 9714,50 rubli.

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Formazione dei prezzi per i servizi della società di gestione

L'importo del pagamento per la manutenzione e la riparazione di un condominio è formato secondo il seguente elenco di lavori e servizi:

1. Gestione di un condominio:

attuazione della prevista supervisione e controllo condizione tecnica oggetti trasferiti per la gestione, assicurandone la manutenzione e la riparazione secondo le vigenti prescrizioni normative e tecniche;
organizzazione del lavoro sull'ispezione degli oggetti al fine di determinarne la prontezza tecnica per il funzionamento (anche stagionale), la necessità di riparazioni attuali e importanti;
pianificazione dei lavori sulla manutenzione e riparazione degli oggetti trasferiti alla direzione;
pianificazione delle risorse finanziarie e tecniche;
attuazione di un controllo sistematico sulla qualità dei servizi, dei lavori degli appaltatori e dell'adempimento di altri obblighi contrattuali, adeguando l'importo del pagamento per i servizi nella direzione della sua riduzione se di qualità inadeguata;
finanziamento di lavori e servizi di appaltatori (partecipanti al processo di produzione di opere, servizi) in conformità con i contratti conclusi e tenendo conto delle sanzioni per inadeguata qualità dei lavori e dei servizi;
manutenzione della documentazione tecnica per gli oggetti trasferiti alla direzione;
lavorare con la popolazione, anche prendendo in considerazione ricorsi e reclami sulla qualità del servizio;
svolgimento delle funzioni di dispacciamento per la ricezione delle domande da parte della popolazione;
attuazione delle attività contrattuali e legali;
organizzazione dei lavori sulla ricezione, calcolo e contabilità dei pagamenti da inquilini e proprietari di locali, riscossione degli arretrati di pagamento, anche per utenze in conformità con i contratti conclusi per la fornitura di utenze.

manutenzione sanitaria dell'abitazione (pulizia di aree comuni non condominiali, territori adiacenti, derattizzazione e disinfestazione; misure antincendio);
cura degli elementi di miglioramento esterno;
esportazione e smaltimento di solidi rifiuti domestici;
manutenzione di edifici residenziali (effettuazione di ispezioni parziali di elementi di un edificio residenziale, eliminazione di piccoli malfunzionamenti durante ispezioni parziali, nonché su richiesta della popolazione);
manutenzione, certificazione tecnica ed esame diagnostico degli ascensori;
preparazione di un edificio residenziale per l'esercizio in primavera ed estate;
predisposizione di un edificio residenziale per l'esercizio nel periodo autunno-inverno;
manutenzione, ispezione, adeguamento e adeguamento dei sistemi di apparecchiature di ingegneria che servono più di un'abitazione: ventilazione, fornitura di acqua fredda, fognatura, fornitura di acqua calda, riscaldamento centralizzato, alimentazione elettrica;
manutenzione e pulizia di camini, condotti del gas e condotti di ventilazione;
manutenzione, diagnostica tecnica e ispezione dei sistemi di alimentazione del gas che fanno parte della proprietà comune di un condominio e garantiscono l'operatività delle apparecchiature per più di un'abitazione (ad eccezione delle apparecchiature a gas interne - stufe, scaldabagni a gas);
manutenzione degli spazi verdi.

3. Manutenzione— un insieme di misure costruttive, organizzative e tecniche per eliminare i malfunzionamenti (ripristino delle prestazioni) degli elementi costruttivi e mantenere un livello di prestazione normale.

I costi delle utenze sono determinati dalle tariffe a livello cittadino. Il prezzo del servizio della società di gestione, concordato con i proprietari del condominio, è di circa il 5-8% dei costi di manutenzione e riparazione del condominio (un esempio è presentato nella Tabella 2).

Tavolo 2.Prezzi per i servizi di una società di gestione
Servizi forniti ai consumatori	Prezzo del servizio, strofinare. per 1 m 2 di superficie




Manutenzione apparecchiature di ingegneria ed elementi strutturali degli edifici
Pulizia di condotti di ventilazione e camini
Misure antincendio
Raccolta, rimozione e smaltimento (seppellimento) di RSU e KGM
Servizi del CER

Spese totali di manutenzione della casa
Profitto

Riparazione
Riparazioni impreviste
Manutenzione preventiva
Costi di riparazione totali
Profitto
Prezzo di vendita per riparazioni

I pagamenti delle utenze sono calcolati sulla base di un'unica ricevuta del modulo stabilito. I proprietari trasferiscono l'affitto sul conto della società di gestione. La società di gestione conclude un accordo sulla maturazione e riscossione dei pagamenti dai proprietari dei locali con il centro per i pagamenti delle utenze. La società di gestione possiede i diritti sul programma per il calcolo degli alloggi e dei servizi comunali. Secondo il codice a barre della ricevuta, il contabile riceve informazioni complete sul flusso di cassa e tutti i dati sul proprietario I contratti con le organizzazioni di fornitura di risorse prevedono una remunerazione all'organizzazione di gestione per la raccolta di fondi dal pubblico.

Esempio

Continuiamo con il nostro esempio.

Nel contratto di fornitura di servizi pubblici, concluso tra l'ente gestore e gli organismi fornitori di risorse, è prevista una clausola secondo la quale l'importo della remunerazione dell'ente gestore per i servizi alla popolazione, la riscossione dei pagamenti dalla popolazione ai sensi del contratto è il 4% dell'importo trasferito.

Nel dicembre 2013, la società di gestione ha presentato pagamenti ai proprietari per un importo di RUB 1.159.991,18:

per le utenze - 830.787,14 rubli;
per i servizi di manutenzione domestica - 258.447,60 rubli. (12.546 m 2 × 20,60 rubli);
per coprire i costi delle riparazioni in corso - 75.276 rubli. (12.546 m 2 × 6,00 rubli).

Contestualmente, nel mese di dicembre 2013, il conto di regolamento della società di gestione ha ricevuto:

bollette - 650.000 rubli;
pagamento per il rimborso delle spese per il mantenimento della casa - 240.000 rubli;
pagamento per il rimborso delle spese per le riparazioni in corso - 70.000 rubli;
fondi dal bilancio - sussidi - 50.000 rubli.

Dal denaro ricevuto:

pagato ai fornitori - organizzazioni che forniscono risorse - 630.000 rubli;
pagato agli appaltatori per la manutenzione e le riparazioni correnti della casa - 300.000 rubli;
trasferito alla SRC per il servizio - 20.000 rubli;
commissione - 25.200 rubli. (630.000 rubli × 4%).

___________________

IVA e imposta sul reddito della società di gestione

I.V.A.

La lettera del Servizio fiscale federale russo del 15 marzo 2013 n. AS-3-3/904 afferma che la vendita di utenze fornite da organizzazioni di gestione responsabili della manutenzione dei sistemi di ingegneria interni non è soggetta all'IVA nei seguenti casi :

utenze acquistate da utilities, fornitori di energia elettrica e società di fornitura di gas;
le società di gestione forniscono servizi a costo di acquisirli da organizzazioni del complesso abitativo e comunale.

Importante!

Le norme del codice fiscale della Federazione Russa non prevedono l'esenzione dalla tassazione dei lavori (servizi) per la manutenzione e la riparazione di beni comuni in un condominio, eseguiti da società di gestione per conto proprio. Conseguentemente, le operazioni per l'esecuzione da parte dell'organizzazione dirigenziale dei lavori di manutenzione e riparazione dei beni comuni di un condominio in base al comma 1 dell'art. 146 del Codice Fiscale della Federazione Russa sono riconosciuti come oggetto di tassazione per l'IVA.

Esempio

Nel nostro caso, oggetto della tassazione IVA saranno i seguenti redditi della società di gestione:

commissione per un importo di 25.200 rubli, IVA inclusa 3.844,06 rubli;
pagamento per i servizi di manutenzione della casa in termini di differenza tra i prezzi per l'acquisto di servizi da organizzazioni del complesso abitativo e comunale e il prezzo per la vendita di questi servizi ai proprietari di un condominio;
pagamento per i servizi di riparazione correnti, poiché questi lavori sono stati eseguiti da un'organizzazione non specializzata, per un importo di 75.276 rubli, IVA inclusa di 11.482,77 rubli.

Il registro per il calcolo dell'importo dell'IVA da versare al bilancio per i servizi di manutenzione di un condominio è presentato in Tabella. 3.

Tabella 3. Registro per il calcolo dell'importo dell'IVA da versare al bilancio per i servizi di manutenzione di un condominio
Tipo di reddito	unità di misura	Quantità	Il prezzo dei servizi di imprese speciali di alloggi e servizi comunali	Prezzo di vendita della società di gestione	Base imponibile IVA (colonna 5 - colonna 4) × gr. 3	importo IVA (18% × gruppo 6)

	strofinare. per 1 m 2 di superficie totale
Totale					19 697,22

Totale IVA addebitata sulla vendita di servizi a dicembre 2013:

(3.844,06 rubli + 11.482,77 rubli + 3.545,50 rubli) = 18.872,33 rubli

L'importo dell'IVA maturata sulle vendite viene ridotto dell'importo dell'IVA accettata per la compensazione nel budget per i lavori di riparazione eseguiti dall'appaltatore. In totale, l'appaltatore ha eseguito lavori per un importo di 82.163,75 rubli, IVA inclusa di 12.533,45 rubli.

Quindi, a dicembre 2013, l'importo dell'IVA da versare al bilancio sarà:

(18.712,33 rubli - 12.533,45 rubli) \u003d 6338,88 rubli.

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tassa sul reddito

Ai sensi dell'art. 247 del Codice Fiscale della Federazione Russa, l'oggetto della tassazione sul reddito per le organizzazioni russe è l'utile calcolato come differenza tra il reddito percepito e le spese sostenute.

Il reddito della società di gestione ai fini fiscali è costituito dagli importi dei pagamenti presentati ai proprietari per il pagamento (utenze, per la manutenzione della casa e le riparazioni correnti) ricevuti dai proprietari dei locali oggetto del contratto per la gestione di un condominio , oltre a una commissione.

I ricavi mirati del budget (nel nostro esempio si tratta di sovvenzioni) non sono rilevati come proventi, purché contabilizzati separatamente.

Le spese ai fini fiscali sono riconosciute come spese giustificate e documentate (clausola 1 dell'articolo 252 del Codice Fiscale della Federazione Russa) sostenute dalla società di gestione nel corso dello svolgimento delle attività di gestione della casa. Tali spese includono i costi di pagamento dei servizi di organizzazioni specializzate nella fornitura di risorse e appaltatori, i costi di gestione di una casa (salari del personale della società di gestione, detrazioni su fondi fuori bilancio, ammortamenti, altre spese).

Nel calcolo dell'imposta sul reddito, l'importo dell'IVA maturato sulla vendita di servizi viene detratto dal reddito.

Esempio

Calcoliamo l'imposta sul reddito dell'organizzazione di gestione (Tabella 4).

Tabella 4. Calcolo dell'imposta sul reddito dell'ente gestore
Tipologia di entrata/uscita	Importo, strofinare.	Riflessione nei registri contabili	Riflessione nei registri contabili tributari
Pagamento delle utenze		90.01/1 "Pagamenti utenze"	"Reddito per bollette"
Spese di manutenzione della casa
Costo di manutenzione		90.01/2 "Servizi per la manutenzione e riparazione della casa"	"Entrate per servizi di manutenzione e riparazione della casa"
Commissione di agente		90.01/3 "Commissione di agente"	"Reddito dalla commissione di agenzia ricevuta"
Reddito totale	1 189 710,74
L'importo dell'IVA addebitato sul reddito di vendita	18 872,33	68.4 "Calcoli per l'imposta sul reddito"
Bollette		20.01 "Costi delle utenze	"Conto utenze"
Spese di manutenzione domestica		20.02 "Spese di manutenzione di beni comuni in condominio"	"Spese di manutenzione di beni comuni in condominio"
Costi di manutenzione		20.03 "Spese per riparazioni in corso	"Spese per riparazioni in corso"
Spese di gestione della casa		26 "Spese generali"	"Costi indiretti"
Spese totali	1 179 440,48
La base imponibile	8601,59 (1 189 710,74 - 18 872,33 - 1 179 440,48)
Importo dell'imposta sul reddito

Come puoi vedere, nel dicembre 2013 l'organizzazione ha ricevuto una perdita, il che significa che l'imposta sul reddito non è stata pagata.

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Attualmente, la gestione dei condomini nel mercato dei servizi pubblici è richiesta ed è in forte sviluppo. Stanno emergendo nuove società di gestione, cresce la concorrenza. La competitività di una società di gestione può essere influenzata principalmente dalla qualità dei servizi forniti e dai prezzi ragionevoli, quindi è importante allocare correttamente i costi e le aree di responsabilità.

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