Pérdidas de la sociedad gestora de viviendas y servicios comunales. Batalla de administradores de casas. ¿Cuánto ganan las gestoras con nosotros? ¿Cómo se tienen en cuenta los ingresos de la sociedad gestora si los servicios públicos se prestan en virtud de un contrato de intermediación?

Esta organización es una persona jurídica (puede ser de cualquier forma organizativa) o un empresario individual que garantiza la correcta gestión de un edificio de apartamentos.

La gestión razonable tiene como objetivo garantizar la seguridad de los residentes, hacer que su vida sea lo más cómoda posible y brindarles viviendas y servicios comunales de calidad. Las organizaciones de gestión deben mantener la propiedad común de la casa, resolver los problemas relacionados con su uso.

Las actividades de las empresas de gestión están reguladas por el Código de Vivienda de la Federación Rusa. Las reglas según las cuales se lleva a cabo su trabajo están aprobadas por el Decreto del Gobierno de Rusia el 15 de mayo de 2013.

Ingresos de empresas administradoras de vivienda y servicios comunales

El beneficio de la sociedad gestora consta de varias categorías.

Por separado, vale la pena mencionar la revisión. Lo pagan los propietarios de locales en un edificio de apartamentos (). El estado puede proporcionar apoyo financiero a HOA, empresas de gestión, cooperativas de vivienda para reparaciones importantes.

Otros costos de materiales

Este tipo de presupuesto incluye los siguientes apartados:

• compra de materias primas, artículos para el hogar y otros equipos que son necesarios cuando se prestan servicios a edificios de apartamentos;
• utilidades que son consumidas por la oficina de la propia organización administradora;
• alquiler de locales no residenciales utilizados por la sociedad gestora o amortización;
• transporte y otro tipo de servicios.

Estimación de pérdidas y ganancias

Este documento es claro, según el cual el presupuesto de la sociedad gestora recibirá ingresos y deducirá gastos. Un presupuesto es uno de los planes financieros más simples.

La sociedad gestora está obligada a cumplir una serie de requisitos a los propietarios de locales residenciales. Estas responsabilidades están claramente detalladas en el contrato entre los inquilinos y la organización.

La estimación detalla claramente todos los elementos (correspondientes a las responsabilidades) que conducen a la parte de gastos e ingresos del presupuesto. Al elaborar una estimación, se tienen en cuenta el área de toda la casa, la cantidad de locales residenciales y no residenciales. El presupuesto incluye los siguientes elementos:

• Pagos a empresas de recursos. Entre la organización gestora y estas empresas es. En base a ello, se calcula el monto del pago.
• Gastos relacionados con el mantenimiento de los bienes comunes- esto incluye trabajos de limpieza de los territorios adyacentes y áreas comunes (ascensores, entradas), preparación para el período invernal, etc.
• gastos de reforma de la casa- pago por los servicios de contratistas que realizan trabajos de reparación.
• Gastos relacionados con el funcionamiento de la propia sociedad gestora. Este rubro incluye gastos materiales en la sociedad administradora, deducciones por salarios y otras necesidades sociales de los empleados, depreciación de diversos equipos utilizados por la sociedad administradora, y otros gastos que están asociados a la prestación de servicios de mantenimiento del hogar.
• Gastos asignados para reparaciones capitales- pago por los servicios de contratistas que realizan revisiones.

La sociedad gestora deberá facilitar un presupuesto a petición del propietario. Sería mejor si los inquilinos se pusieran en contacto con la organización de gestión colectivamente.

El procedimiento para la concesión de subvenciones

El estado proporciona subsidios que están destinados a reembolsar los costos asociados con el mantenimiento de la infraestructura comunal (social, energética, aduanera y otras).

Los subsidios se proporcionan a la vez, solo pueden usarse para compensar pérdidas. La provisión de fondos se basa en un acuerdo celebrado entre la sociedad gestora y el Ministerio de Desarrollo Económico de Rusia.

El contrato especifica el monto del subsidio, el momento del pago, el propósito previsto, el momento de la presentación de informes sobre el uso de los fondos, etc. Para recibir un subsidio, la empresa administradora debe presentar los documentos pertinentes al ministerio. .

Hay un subsidio para reparaciones mayores en el hogar. Las sociedades gestoras pueden recibir subvenciones para su implantación. Para ello, las organizaciones deben cumplir los siguientes criterios:

• las empresas no deben tener;
• la decisión sobre la necesidad de revisión debe ser tomada por los propietarios en la junta general;
• realizando un examen del estado técnico de la casa, donde en la conclusión se dirá sobre la necesidad de reparaciones importantes.

Las subvenciones solo pueden concederse en caso de determinadas obras de revisión:

• los contratistas deben eliminar la destrucción de las estructuras de soporte de la casa;
• es necesario eliminar daños después de emergencias (incendios, inundaciones);
• eliminar deformaciones y colapsos de partes estructurales individuales de la casa.

Las organizaciones administradoras deben enviar una solicitud por escrito a MU DMIB con documentos que confirmen la necesidad de una revisión general y esperar una solución al problema.

Mantener el presupuesto de la organización administradora es una actividad importante realizada por contadores. Todas las empresas proporcionan informes, pagan los impuestos correspondientes.

La inspección fiscal verifica la documentación, la parte de ingresos y gastos del presupuesto, por lo tanto, es necesario seguir todas las reglas para mantener el presupuesto.

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El crecimiento constante de las tarifas de la vivienda y los servicios comunales, la falta de transparencia de las tarifas, la baja calidad de los servicios prestados, el mal mantenimiento de los accesos y hasta los fontaneros borrachos, son los principales reclamos de los vecinos a sus sociedades gestoras.

La mayoría de las casas en Moscú son atendidas por la Institución Presupuestaria del Estado "Zhilischnik", pero en la región de Moscú el mercado no está consolidado: aquí trabajan docenas de empresas de gestión, que los inquilinos atraen en virtud de un acuerdo. Brindan una variedad de servicios, desde calentar un apartamento hasta instalar un parque infantil. The Village le pidió a un empleado de la empresa administradora que le dijera cómo funciona realmente este negocio.

Sobre nuevos edificios sin terminar

Trabajo en una empresa de gestión en los suburbios de Moscú. De facto, nuestra empresa está afiliada al desarrollador, trabajamos principalmente con edificios nuevos y nos dedicamos a la entrega de llaves a los propietarios. Por lo general, las casas en edificios nuevos se alquilan sin terminar. Una ocurrencia bastante común es la falta de, por ejemplo, bocas de incendio en los pisos u otra cosa que la gente no pueda notar. De hecho, esto crea una amenaza de emergencia.

Entregamos las llaves a los residentes antes del permiso de puesta en marcha con la condición de que realicen trabajos de construcción allí, pero no vivan. Por lo tanto, los constructores que hacen reparaciones en el vecino pueden vivir en algunos apartamentos. Las puertas son endebles: puedes derribarlas con el pie. Y las mujeres de fácil virtud llegan allí, cualquier cosa puede pasar. Una vez, la propietaria llegó al apartamento, y su puerta estaba rota y los calzoncillos de alguien estaban tirados en un lugar visible.

Cuando los residentes aceptan un apartamento, firman un certificado de aceptación. Pero en la práctica, cuando se acepta un apartamento, todas las deficiencias no son visibles. Por ejemplo, se puede detectar una gotera en un balcón cuando empieza a llover y hacer frío. Ocurrió que todo quedó congelado dentro del balcón de la gente, se formó hielo, pero ya habían firmado el acta, por lo que no pudieron presentar nada. En el momento de la entrega, es posible que no haya sello en las puertas de plástico del balcón, luego no se cierran por completo o comienzan a silbar. Con el tiempo, el residente se da cuenta de esto, pero nuestra respuesta es la siguiente: si firmó el acto sobre la ausencia de reclamos por defectos de construcción, entonces debe comunicarse con el fabricante. Una vez que se firma este acta, la política de la empresa es negarse a responder a cualquier reclamo del inquilino de cualquier manera. Sucede que los inquilinos tienen razón, pero encontramos una razón para retrasar el proceso o para negarnos por completo. Tenemos que responder a la solicitud durante dos semanas, pero de hecho la respuesta puede llegar en un mes; simplemente se emite de forma retroactiva.

Tenemos un acuerdo con el desarrollador para emitir las claves. Los emitimos sujetos a realizar un pago por adelantado con cuatro meses de anticipación (alrededor de 15-20 mil rublos), pasar el control de construcción y coordinar el proyecto eléctrico con la empresa administradora. Aunque de jure no están obligados a hacer esto, es solo inyectar dinero. Pero el desarrollador y yo escribimos las siguientes condiciones en el contrato: si las personas no quieren pagar, se las enviamos al desarrollador. Y el promotor dice que entregó las llaves a la sociedad gestora. Queda por decidir el caso a través de los tribunales. ¿Y quién lo necesita si el juicio dura unos dos o tres meses? Nadie se mete con esto.

Hasta donde yo sé, cada desarrollador tiene su propia empresa de gestión afiliada. De esta manera el dinero no se va a otra parte. Si la empresa no está relacionada con el desarrollador, simplemente no aceptará una casa de este tipo, porque a menudo, después de los constructores, hay jambas que son visibles para los especialistas técnicos.

Por ley, el desarrollador nombra una empresa administradora, pero después de un cierto período de tiempo, el gobierno local debe realizar un concurso para seleccionar una nueva y luego debe realizar una junta de propietarios. Pero por lo general no hay competiciones. Cuando la sociedad gestora se da cuenta de que habrá suficientes votos a su favor, algún residente leal organiza una reunión.

¿A dónde van realmente las facturas de servicios públicos?

Las deducciones que realizan los inquilinos se dividen en facturas de servicios públicos y pago por mantenimiento y reparaciones corrientes del parque de viviendas. En la región de Moscú, en general, las facturas de servicios públicos son unas de las más altas del país. La sociedad gestora es la operadora de los pagos, y se le transfiere dinero directamente para el mantenimiento y las reparaciones corrientes de la casa.

Los pagos de servicios públicos pasan por el centro de liquidación. Los residentes pagan allí, luego van a la empresa administradora y ya transfiere dinero a las organizaciones proveedoras de recursos. Los contadores de agua y electricidad no están instalados en todos los apartamentos. Si los medidores no están instalados, entonces la gente paga ciertas tarifas. Pero el punto es que los contadores comunes de la casa funcionan y cuentan cuánto se ha acumulado en la casa. La empresa suministradora de recursos que abastece a la casa, por ejemplo, de calefacción, exige dinero a este contador, pero aún así lo cobran a tarifa. Resulta que las personas sin medidores gastan más, pagan no solo por su apartamento, sino también por las necesidades comunes de la casa. A menudo se establece una cantidad para ellos, pero de hecho no corresponde a la realidad. Los residentes no pueden verificar esto por su cuenta. Por supuesto, pueden escribir a la inspección, pero para llegar al fondo de esto, debe hacer las preguntas correctas.

Las tarifas para el mantenimiento y las reparaciones actuales las establece el gobierno local, y las tarifas para los servicios públicos se establecen a nivel de la región de Moscú. Las tarifas dependen de la cantidad de ascensores en la casa y otros factores, pero en promedio rondan los 40 rublos por metro cuadrado. Si multiplicas esto por el área de la casa, obtienes mucho dinero. En teoría, todo debería mantenerse en perfectas condiciones. Y hemos desarrollado, digamos, un nihilismo jurídico: no todo el mundo sabe, no todo el mundo quiere profundizar en la legislación y saber cómo debe ser. Elemental: en la fachada de la casa, si es de azulejos, no debe haber virutas. Si hay un chip, el azulejo debe ser reemplazado o reparado con urgencia. Pero antes de eso, a nadie le importa realmente, aunque esto es mucho dinero. Si todo este dinero realmente se destinara al mantenimiento y las reparaciones actuales, ¡entonces las casas serían casi doradas! Por cierto, no recibimos dinero para reparaciones de capital. Van al fondo de reparación capital regional.

Cerca de mil denuncias y caramelos para la inspección de vivienda

La empresa cuenta con un director general, un director general adjunto, un departamento de atención al cliente, un departamento contable, un departamento jurídico y un servicio de ingeniería. El servicio tiene un responsable de un área determinada, donde controla todo el trabajo y paga a los trabajadores. Dado que los trabajadores migrantes, por regla general, no tienen tarjetas bancarias, se les entrega todo. No lo he visto yo mismo, pero creo que los gerentes también se dejan algo a sí mismos.

La policía y el Servicio Federal de Migración nos vigilan de cerca, por eso nos aseguramos de llevar a las personas que tienen permiso de trabajo para que todo sea legal. A veces los fontaneros se emborrachan. Este es un problema común, y los residentes se quejan de ello, y la respuesta es estándar: se realizó una inspección, los hechos declarados en la declaración no se confirmaron.

En general, los residentes escriben muy a menudo a la Inspección de Vivienda del Estado. Pero los inspectores de GZhI están divididos en distritos. En nuestra zona había cierto inspector con el que teníamos buenas relaciones: para tomar té, dar de comer dulces. Por lo tanto, sabíamos de antemano por qué y dónde vendrían con un cheque. Luego, las violaciones se eliminaron rápidamente o hubo algún tipo de razón legítima por la cual puede excusarse. Por ejemplo, se coloca un anuncio que indica que se están realizando trabajos de construcción en esta entrada. Una vez que el trabajo está hecho, no se les puede responsabilizar por las imperfecciones. La empresa de gestión, por supuesto, supervisa a sus empleados, pero no mucho: simplemente hacen la vista gorda a algunas jambas.

Hay varias categorías de residentes. Hay locos que escriben a la inspección en cada ocasión. Hay residentes bastante alfabetizados e inteligentes; intentan no entrar en conflicto con estos. Por lo general, sus reclamos se tratan primero porque están en el caso. De no corregirse, la sociedad gestora podrá ser sancionada. Múltiples violaciones pueden resultar en la revocación de la licencia. Tuvimos un residente que vino y solo nos gritó. Le dimos una silla, saltó tanto que la silla se rompió. Al mismo tiempo, con los vecinos, se comporta de manera muy adecuada. Otras empresas de administración tratan de atraer a esos residentes a su lado cuando compiten por una casa en particular. Pero la mayoría es pasiva. Solo pagan y pagan.

Hay muchas denuncias: unas 2 mil al mes. Luego se dividen en departamentos. Si no se quejan en algún lugar más alto, no reaccionan particularmente a estos mensajes. Por ejemplo, los residentes envían un montón de quejas sobre acumulaciones incorrectas. No todos saben que si no dan agua durante más de 24 horas, puede solicitar un nuevo cálculo. Pero para esto debe redactar un acta: esto está escrito en el contrato con la empresa administradora. En consecuencia, si un residente le pide a alguien de nuestra organización que venga a redactar un acta, entonces esto no es de nuestro interés y nadie acude a él. Pero los vecinos encuentran una salida: se reúnen en un grupo de varios apartamentos, redactan un acta, la firman y luego envían esta reclamación a la empresa gestora ya la inspección de viviendas. A menudo escriben que los empleados no responden a las solicitudes, los tratan de manera grosera, pero ni siquiera miramos esto.

También hay suficientes tribunales: hay una reunión regular una vez por semana. Por lo general, los inquilinos demandan por todo tipo de pequeñeces, como el recálculo, pero en la mayoría de los casos pierden en los tribunales porque no tienen suficientes facturas. Pero también hay casos más grandes, que generalmente se deciden ante los tribunales, a veces el servicio de seguridad está involucrado allí.

Sobre la extracción de viviendas y las relaciones con las autoridades

Con todos los problemas, es muy difícil cambiar la compañía administradora. Los residentes no pueden organizarse: todos trabajan y a nadie le importa. Una o dos personas de cada casa son consistentemente escandalosas. Ellos, por supuesto, intentan hacer algo, pero nadie reacciona.

Al mismo tiempo, la competencia entre las sociedades de gestión es muy alta.
En Moscú, casi todo está ocupado por la Institución Presupuestaria del Estado de Zhilischnik, por lo que definitivamente no tienen la opción de exprimirse en casa. Hay un pequeño porcentaje de edificios nuevos a los que todavía se puede ir, pero solo de acuerdo con la prefectura. De hecho, todas las casas de nuestra zona están secretamente divididas. La mayoría de las veces, las autoridades locales tienen algún tipo de empresa de gestión amistosa que toma parte de las casas para sí misma. El organismo de autogobierno local coopera más estrechamente con la inspección de la vivienda; si lo desea, puede impedir que la empresa administradora trabaje y ofrecer otra en su casa. Para ello, es necesario celebrar una junta general de propietarios de apartamentos. Pero organizarlo es muy difícil.

Es como una carrera electoral. Hay relaciones públicas negras cuando una empresa competidora comienza a esparcir folletos con textos como "su empresa de gestión es terrible, ¿por qué la necesita"? Gastan mucho dinero en esto. Otros llegan a los vecinos y les preguntan qué no les gusta, rápidamente eliminan todo y luego les piden que voten. ellos votan Nuestra empresa de administración exprimió las casas de otros de esa manera, y trataron de sacarnos.

En las relaciones con las autoridades es común el quid pro quo. Cuando las sociedades gestoras están en conflicto entre sí y el órgano de autogobierno local toma partido, entonces tiene razón la sociedad gestora, de cuyo lado está el gobierno local. Los funcionarios, a su vez, pueden solicitar en vísperas de las elecciones que interrumpan la campaña por el Vasya Pupkin condicional, y los conserjes la están interrumpiendo. A veces, un rally necesita un cierto número de personas de la empresa o para todo tipo de días festivos, por ejemplo, el 9 de mayo. Nuestra práctica es tal que por cada festividad se entregan obsequios a los departamentos del gobierno local. Esta es una buena botella y una caja de dulces: se compran en grandes cantidades y se donan (de hecho, con el dinero de los residentes, pero se cancelan para otros gastos).

Es mejor no discutir con las autoridades. Una vez cada dos o tres semanas, el alcalde tiene una reunión con todos los servicios comunales y de vivienda, incluidas las empresas gestoras. Allí reparte esposas. Si la escala del problema es grande y hay reclamos de la región de Moscú, entonces el representante del desarrollador negocia.

Acerca de millones de ganancias

El beneficio neto del año es de unos 40 millones de rublos. Pero en el informe final, no se muestra todo: el dinero simplemente se cancela para ciertos trabajos. Como resultado, se muestran 10-15 millones menos. Nuestra legislación es imperfecta en este sentido: la sociedad gestora muestra el total de ingresos y el total de gastos, pero la distribución de ingresos y beneficios no es visible.

Para cancelar parte del dinero, se ordenan varios trabajos. Pero se llevan a cabo solo parcialmente; por ejemplo, puede ser un trabajo de paisajismo: de todos modos, los residentes no entenderán cuánto terreno han comprado y cuál.

La dirección de la sociedad gestora recibe mucho, pero desde fuera todo parece modesto. Que yo sepa, el salario del director general es de unos 500 mil rublos. Los jefes de departamento reciben alrededor de 300-350 mil rublos.

La sociedad gestora también gana en los contratos de agencia con los constructores. Dado que atendemos edificios nuevos, siempre hay muchos distribuidores de organizaciones constructoras en la entrada de la oficina que ofrecen sus servicios. Pero, de hecho, estos son tayikos molestos que vienen y dicen: "Hagamos una reparación genial para ti, ahora te mostraré las fotos". Las empresas más inteligentes concluyen un contrato de agencia con nosotros en los siguientes términos: si tienen un cliente, la empresa nos transfiere el 15-20% del monto del contrato. A cambio, obtienen acceso a la oficina de la empresa y pueden complacer de manera competente a los residentes que se sientan en nuestra sala de espera.

Cuando un edificio de apartamentos se entrega a la gestión de una comunidad de propietarios, se redacta y firma un acuerdo apropiado, en base al cual se llevan a cabo todas las actividades posteriores, también regula la relación entre la comunidad y el propietario. El contrato redactado indica una lista y el costo correspondiente del trabajo realizado con respecto a la operación y mantenimiento de las casas, sus comunicaciones de ingeniería y equipo técnico, cuidado y paisajismo del territorio alrededor de la casa. Los términos y volúmenes del trabajo de reparación, el orden en que se llevan a cabo, deben redactarse exactamente. Las condiciones para comprobar la conformidad de la calidad de los servicios prestados deben discutirse de antemano. Todos los servicios prestados por la HOA, es decir, administración, servicios públicos y otros, deben cumplir con los requisitos establecidos y tener en cuenta la responsabilidad por su incumplimiento y desempeño deficiente. No puede haber modificaciones en el contrato, salvo en los casos en que la decisión la tome la junta general de propietarios.
Cuando se redacta un contrato, hay muchos matices. Uno de ellos es el momento de la celebración de los contratos. Suelen tardar de uno a cinco años. Si los propietarios celebran un contrato con una empresa que ofrece sus servicios de gestión de la vivienda por primera vez, se recomienda no firmarlo inmediatamente durante el máximo plazo posible. Para empezar, un año será suficiente; es por ese período que es mejor firmar un acuerdo que indique la posibilidad de su extensión, siempre que los propietarios estén satisfechos con todo en la administración de la casa. Si la calidad de los servicios prestados no se adapta a los propietarios, entonces tienen todo el derecho de elegir otra empresa cuyos servicios incluyan la gestión y el mantenimiento de edificios de apartamentos. No puede elegir una empresa en absoluto. Entonces será necesario organizar la gestión directa por parte de los propios propietarios. En cuanto a la propia sociedad gestora, es bastante lógico que le interese firmar un contrato por el mayor período posible, es decir, por los cinco años. Por lo tanto, podrá proporcionarse trabajo durante mucho tiempo. Además, la sociedad gestora puede recibir algunas fuentes de ingresos. Es prácticamente imposible implementar proyectos a largo plazo en solo un año. Por lo tanto, se esfuerza por garantizar una cooperación a largo plazo.
¿Cuáles son las fuentes de este ingreso más posible? Por ejemplo, tecnologías modernas de ahorro de energía y recursos. Con el hecho de que los dispositivos están instalados en edificios de apartamentos que registran automáticamente el gasto de recursos, se excluye su gasto excesivo. Dichos medios de contabilidad, control y recepción de evidencia permiten transacciones de liquidación más precisas con empresas que brindan servicios públicos y con propietarios de locales residenciales en edificios de apartamentos. Aquí hay una fuente de ahorro para usted. Uno de ellos….
Otra fuente supone la formación de fondos liberados por el hecho de que se puede ahorrar hasta un 35 por ciento en ahorros en costos de calefacción. Formas sencillas de aislar todas las habitaciones, incluidos áticos, cuartos de servicio, sótanos, superficies de paneles, aberturas de puertas y ventanas. Para el aislamiento, existen medios y materiales modernos que aportan eficiencia y ahorro energético. Calentar la calle no es rentable. No tiene sentido gastar calor: es más costoso para usted, por lo tanto, es mejor tomar medidas de calentamiento un día que pagar de más por un consumo excesivo de calor. Además, se pueden instalar dispositivos que tengan en cuenta el consumo de calor suministrado directamente a la vivienda, sin tener en cuenta las rachas en la red de calefacción. Los sistemas automáticos modernos, además, le permiten ajustar la cantidad de calor entrante, dependiendo de cuáles sean las condiciones en el ambiente externo. Hace tiempo que toda Europa ha cambiado a tales métodos de contabilización del suministro de calor. Esto ha demostrado su eficacia: dichas inversiones se amortizan en un máximo de cuatro años.
Otro artículo de ahorro es la instalación de modernos dispositivos de iluminación. En lugar de lámparas convencionales, se pueden instalar LED. Esto es aplicable para entradas, pasillos, descansos.
Una forma muy real de obtener "capital vivo" es alquilar locales desocupados. Por ejemplo, un edificio adicional acordado con las autoridades de BTI se puede alquilar y generar una buena ganancia. Atraer empresas que sean capaces de invertir capital y hacer inversiones en el uso de los locales de tu casa también es una buena fuente de ingresos. Dichos pagos de alquiler pueden permitir a los propietarios reducir sus costos personales de mantenimiento de una vivienda. La instalación de vallas publicitarias, paneles LED y varios paneles puede generar buenas ganancias para los propietarios que, por supuesto, no se distribuirán entre ellos, sino que se gastarán en facturas de servicios públicos y reparaciones, lo que reducirá los pagos de los propios propietarios.
En general, al elegir una empresa de administración, pregunte a sus organizadores cuáles son sus planes futuros para administrar una casa, cuál es su estrategia y objetivos. Puede deshacerse del dolor de cabeza asociado con la administración de un edificio de apartamentos y adquirirlo si comete un error y confía la administración de una empresa sin escrúpulos.

Las facturas de servicios públicos están en aumento

La cantidad de financiamiento para la industria en el país anualmente es de aproximadamente 230 mil millones de rublos. Según las estadísticas oficiales, desde el año 2000, las tarifas de vivienda y servicios comunales han aumentado en promedio 13,6 veces en Rusia. El nivel de pagos por servicios públicos promedió el 75,5% en Rusia, en algunas regiones (regiones de Moscú, Tver y Voronezh, territorios de Karelia, Primorsky y Stavropol): 90%. Hoy la tarea es llevar este nivel al 100% para 2014.

Solo en Moscú, por ejemplo, para el período 2001-11. las tarifas de gas aumentaron 7,2 veces, la calefacción - 7,9 veces, el agua caliente - 65,8 veces, el alquiler aumentó 9,8 veces. El aumento de las tarifas golpea significativamente el presupuesto de los ciudadanos rusos. Por ejemplo, si a principios de la década de 2000 los moscovitas gastaban alrededor del 15 % de sus ingresos mensuales en pagar la vivienda y los servicios comunales, en la actualidad es el 25 %.

¿Dónde está el dinero en su bolsillo?

Las empresas de gestión de viviendas y servicios comunales ganan mucho dinero. Para ver esto, basta considerar un ejemplo específico y realizar un cálculo simple. Dichos cálculos muestran de manera convincente que los ingresos de un edificio de apartamentos por mes pueden estar en el rango de 1,000,000 de rublos.

Primero, se determina la cantidad total de servicios públicos consumidos. La forma más fácil: se toma un artículo del recibo de las facturas de servicios públicos: el consumo total del hogar para un tipo de servicio por separado. Este indicador se multiplica por la tarifa de cada tipo de servicio (electricidad, agua - caliente, fría, disposición de agua del volumen total de agua fría y caliente). Del monto recaudado, aproximadamente el 60-70%, según los expertos, la empresa administradora está obligada a transferir a los prestadores de servicios, lo que no siempre lo hace en tiempo y forma, propugnando el impago de los pagos por parte de la población.

El cálculo de los fondos de nómina se determina multiplicando el salario de un especialista por el número de empleados, y dividiendo esta suma del producto por el número total de hogares atendidos por esta empresa.

Una pequeña cantidad de unos 5.000 rublos por mes se utiliza para reemplazar bombillas, pintura, herramientas, plantar y cuidar arbustos, árboles, etc. El mantenimiento de los ascensores depende del tipo de ascensor, el número de plantas de la casa y los costes varían. Por lo general, según los especialistas de las propias empresas de gestión, esto puede costar entre 35 y 50 mil rublos al mes. Para otros gastos indicados en el recibo, el cálculo se realiza multiplicando la tarifa por el número de apartamentos o contabilizando los metros cuadrados de vivienda en la casa.

A continuación, resta el importe de los gastos de la sociedad gestora del importe acumulado de los ingresos. El resultado será una ganancia aproximada, que es superior al 50% del importe del mantenimiento de la vivienda. Y si una empresa tiene diez casas de este tipo, entonces es fácil imaginar cómo viven esas empresas, principalmente su administración. Mucho depende de la actividad de los propietarios de viviendas con una formulación competente de la relación, puede encontrar una posición de beneficio mutuo. Un cálculo aproximado para un mes (las tarifas pueden ser diferentes) muestra que una empresa de gestión promedio de una casa de 220 apartamentos recibe 584.823,07 rublos por sus servicios. Si la casa tiene 330 apartamentos, entonces - 888.881,69 rublos.

Principales ingresos de las sociedades gestoras:

Los honorarios de los propietarios por el mantenimiento de la vivienda, en promedio, un propietario paga 480 rublos por mes (pero las entradas no se limpian, no hay bombillas, no hay suficientes conserjes);
- revisión, el monto promedio por apartamento es de 200 rublos (pero en realidad no se realizan reparaciones, aunque los informes contienen cantidades específicas de trabajo);
- pago por recursos de calor, las empresas de gestión no están interesadas en instalar medidores de calor y cobran de acuerdo con los estándares de consumo promedio, y pagan a los proveedores de calor a través del medidor principal, que cuesta 2-4 veces menos para la empresa, la diferencia se asienta en las cuentas de sociedades gestoras.

Renta "izquierda"

Muchas autoridades municipales del país, teniendo cierta libertad para recaudar fondos para vivienda y servicios comunales, muestran milagros al desarrollar todo tipo de esquemas para su enriquecimiento personal. Cadenas enteras de empresas de un día están involucradas en este proceso. Hay muchas formas de hacer trampa.

Por ejemplo, en Moscú, el esquema para calcular la tarifa del agua se considera el más común. A los residentes de los apartamentos se les factura una mayor tasa de consumo, y con Mosvodokanal, las liquidaciones se realizan a una tasa promedio. La diferencia en estas cantidades suele ser de 3 a 5 veces.

La próxima oportunidad de ganar el dinero restante de la mafia comunal la brindan los servicios de calefacción. El cálculo aquí es simple: el área del apartamento se multiplica primero por el estándar y luego por la tarifa de calefacción. El principal inconveniente está en el valor del estándar, que se calcula según una fórmula incomprensible. Y es bastante extraño que su valor en diferentes centros regionales y distritos de la capital, pero ubicados en la misma zona climática, sea diferente. Por ejemplo, en Zhukovsky el estándar es 0.03, Alabino - 0.009, Shchelkovo - 0.015. Según tales cálculos, a veces los moscovitas pagan por el calor, al igual que los habitantes de los Urales.

Algunas empresas de servicios públicos roban las facturas de electricidad. Los servicios públicos eliminan los datos del medidor y emiten una factura que paga el residente. Después de varios meses, los inquilinos reciben un aviso sobre el recálculo de la tarifa y una solicitud para pagar la energía ya pagada. Por ejemplo, los moscovitas reciben dichos avisos a principios de año, como resultado, pagan de más entre un 50 y un 80% anual por la electricidad.

Hay casos frecuentes en los que se incluyen gastos inexistentes en el artículo para pagar el uso del territorio adyacente, como la eliminación de basura, tales "pequeñas cosas" se recogen en una carreta completa. Se acumula bastante dinero y para tales sobrepagos por "pequeñas cosas". En promedio, una familia metropolitana de tres personas que vive en un apartamento ordinario de dos habitaciones paga anualmente de más dos meses adicionales. El hecho de que todos los pagos de la población al sistema de vivienda y servicios comunales no lleguen a su destino lo indican las cifras oficiales: la depreciación de la vivienda es de aproximadamente 20%, las redes de ingeniería - 42,5%. Al mismo tiempo, los expertos dicen que los fondos en Rusia están agotados en un 70 por ciento o más. En algunas regiones, esta cifra es del 90 por ciento o más. La razón de tan terrible estado de las comunicaciones es el resultado del robo y la corrupción en esta industria.

En este artículo, abordaremos los problemas de administrar un edificio de apartamentos, calcular las tarifas para el mantenimiento y reparación de locales residenciales, los precios y las tarifas de los servicios públicos en el caso de que una empresa administradora administre una casa.

La mayoría de la población de las grandes ciudades son propietarios de apartamentos en un edificio de apartamentos.

Un edificio de apartamentos puede ser administrado por:

• directamente por los propietarios de locales en un edificio de apartamentos;
• una asociación de propietarios o una cooperativa de vivienda u otra cooperativa de consumo especializada;
• organización administradora.

La administración de un edificio de apartamentos debe garantizar condiciones de vida favorables y seguras para los ciudadanos, el mantenimiento adecuado de la propiedad común en un edificio de apartamentos, la resolución de problemas relacionados con el uso de esta propiedad, así como la provisión de servicios públicos a los ciudadanos que viven en una casa así.

Administrar un edificio de apartamentos requiere experiencia y conocimientos especializados. Por ello, los propietarios recurren cada vez más a los servicios de organismos especializados, como las sociedades gestoras. La relación entre las partes, la empresa gestora y los propietarios, se construye sobre una base contractual.

organización de gestión- se trata de una entidad jurídica, independientemente de la forma jurídica y organizativa, así como de un empresario individual que gestiona un edificio de apartamentos sobre la base de un contrato de gestión de edificios de apartamentos.

Las actividades de las organizaciones administradoras están reguladas por el Código de Vivienda de la Federación Rusa, las Reglas para la implementación de actividades para la administración de edificios de apartamentos, aprobadas por Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 15 de mayo de 2013 No. 416 (como modificado el 26 de marzo de 2014).

Edificio de apartamentos de conformidad con el párrafo 9 del art. 161 de la LC RF puede ser gestionada por una sola entidad gestora.

Si los propietarios deciden confiar la gestión de la casa a la organización gestora, se firma con ella un acuerdo por escrito para la gestión del edificio de apartamentos. Los términos del contrato para la gestión de un edificio de apartamentos están regulados por el Código de Vivienda de la Federación Rusa.

La información de divulgación obligatoria, a elección de la entidad gestora, se coloca:

• en el sitio de la organización administradora;
• en el sitio web de la autoridad ejecutiva del sujeto de la Federación Rusa, determinado por el máximo órgano ejecutivo del poder estatal del sujeto de la Federación Rusa;
• en el sitio web del organismo de autogobierno local del municipio en cuyo territorio opera la organización gestora.

Gastos de la sociedad gestora

Los gastos de la sociedad gestora se pueden dividir en los siguientes tipos:

• gastos de mantenimiento de la entrada de un edificio residencial;
• gastos de reparación de locales residenciales;
• gastos para la reparación actual de propiedad común en un edificio de apartamentos;
• costos de reacondicionamiento;
• gastos para el mantenimiento del territorio adyacente.

Gastos de mantenimiento de la entrada de un edificio residencial

El costo de mantener la entrada de un edificio residencial incluye:

• gastos de mantenimiento de puertas de entrada, intercomunicadores, buzones, ventanas, ascensores, vertederos de basura, equipos eléctricos, sistemas de calefacción en buen estado;
• gastos por mantener la limpieza de paredes, pisos, ventanas, elevadores y vertederos de basura.

• controle la temperatura del aire en la entrada (la temperatura del aire debe ser de al menos +16 C˚), reemplace inmediatamente los vidrios rotos en las puertas y ventanas de la entrada;
• monitorear la capacidad de servicio de los elementos estructurales de la entrada y repararlos de manera oportuna;
• realizar el barrido húmedo diario de las escaleras de los dos primeros pisos, áreas frente a los vertederos de basura;
• sacar diariamente los residuos del cubo de basura y limpiarlo;
• lavar diariamente el suelo del ascensor;
• 2 veces al mes para realizar la limpieza en húmedo de todos los descansos y vanos en casas sin ascensor;
• Una vez al mes, realice la limpieza en húmedo de todos los descansos y vanos en casas equipadas con ascensor;
• Una vez al mes, lave, limpie y desinfecte todos los elementos del vertedero de basura.

Gastos de renovación residencial

El costo de reparación de la vivienda y el equipo de ingeniería propio, que pertenece al propietario de la vivienda, no está incluido en la cuota mensual. No obstante, la entidad gestora deberá mantener en orden y, en su caso, reparar los bienes comunes situados en el apartamento.

La entidad gestora está obligada:

• mantener y reparar tuberías ascendentes de suministro de agua fría y caliente y alcantarillado;
• monitorear el desempeño de los sistemas de ventilación;
• en apartamentos con estufas de gas, verifique regularmente la seguridad del equipo de gas instalado en el apartamento;
• garantizar el buen funcionamiento del sistema de calefacción, reparar el equipo si es necesario;
• controlar el estado de las paredes de la casa, realizar reparaciones, incluidas reparaciones importantes, si el daño se produjo por culpa de la organización administradora.

Gastos por reparaciones actuales de propiedad común en un edificio de apartamentos

La entidad gestora está obligada:

• mantener y reparar los sistemas de abastecimiento de agua y alcantarillado;
• monitorear el desempeño de los sistemas de automatización de extinción de incendios y eliminación de humo;
• en casas con estufas de gas, verifique regularmente la seguridad del sistema de suministro de gas;
• garantizar el funcionamiento ininterrumpido del sistema de calefacción y los sistemas y equipos de ingeniería interna, eliminar oportunamente las situaciones de emergencia;
• reparar el techo.

La organización administradora realiza el trabajo para detener las fugas debido a un mal funcionamiento del techo durante el turno, las reparaciones menores del techo se realizan en condiciones climáticas favorables durante el día, el cambio del techo hasta el 50% se realiza a expensas de reparaciones actuales.

Costos de reacondicionamiento

La decisión de reformar los bienes comunes se toma en la junta general de propietarios. El consejo de distrito puede brindar apoyo organizativo e informativo para la celebración de una reunión general.

Para tu información

El programa estatal de la ciudad de Moscú "Vivienda" para 2012-2016. se proporcionan subsidios del presupuesto de la ciudad de Moscú para la revisión de la propiedad común de los propietarios de locales en edificios de apartamentos en Moscú con financiación compartida de gastos a cargo de los propietarios de locales en edificios de apartamentos. Los subsidios son recibidos por HOA, cooperativas de vivienda y organizaciones de gestión. La participación y el control de los vecinos es la clave para una reparación de calidad.

La junta general de propietarios decide:

• en la revisión de la propiedad común de la casa;
• en la financiación de equidad de las reparaciones a expensas de los propietarios de locales en la casa.
• aprueba los tipos, volúmenes y plazos de obra;
• aprueba el cálculo preliminar del costo por tipo de obra;

Las organizaciones administradoras solicitan un subsidio al Departamento de Reparación de Capital (DKR) de la ciudad de Moscú. El procedimiento para la concesión de subvenciones y la composición de la solicitud están determinados por el Decreto del Gobierno de Moscú de fecha 6 de diciembre de 2011 No. N° 575-PP.

Los servicios de administración del hogar deben proporcionarse de manera oportuna y de acuerdo con los requisitos de las Reglas de Servicios Públicos.

Ingresos de la sociedad gestora

Los ingresos de la sociedad gestora incluyen:

• el monto de los pagos recibidos de los propietarios de locales en edificios de apartamentos a la organización administradora en virtud del acuerdo sobre la administración de edificios de departamentos (tarifa de administración de la casa);
• fondos recibidos de la población en exceso del alquiler (renovación adicional de apartamentos, instalación de artículos sanitarios o reemplazo de aquellos que han quedado inutilizables por culpa de los residentes, etc.);
• fondos recibidos de inquilinos para servicios públicos, mantenimiento y reparación de un edificio de apartamentos;
• fondos de actividades intermediarias (recepción de tarifas de agencia de organizaciones proveedoras de recursos para el cobro de facturas de servicios públicos).

De acuerdo con el sub. 14 p.1 art. 251 del Código Fiscal de la Federación de Rusia, los fondos de financiación dirigida no pertenecen a los ingresos, a saber:

• fondos presupuestarios asignados para la gestión de edificios de varios apartamentos a organizaciones gestoras destinados a la financiación de capital de la reforma de edificios de varios apartamentos (en particular, fondos presupuestarios proporcionados por el Fondo de Asistencia para la Reforma de Vivienda y Servicios Públicos para la financiación de capital de la reforma de edificios de varios apartamentos) Edificio de apartamentos);
• fondos de los propietarios de locales en edificios de apartamentos, recibidos en las cuentas de la empresa administradora, destinados a financiar trabajos de reparación, revisión de la propiedad común de edificios de apartamentos.

Demos un ejemplo de cálculo del costo de los servicios, contabilizando los ingresos y gastos por parte de la organización administradora.

Ejemplo

En la junta general, los propietarios del edificio de apartamentos decidieron confiar la gestión del edificio a la Sociedad Gestora Vostok LLC y celebraron un contrato de gestión con ella por un período de 3 años.

Según los términos del contrato, la sociedad gestora, dentro del plazo convenido, se compromete a cambio de una retribución:

• prestar servicios y realizar trabajos para el correcto mantenimiento de los bienes comunes en este edificio de apartamentos;
• proporcionar servicios públicos a los propietarios de locales y personas que utilizan locales en esta casa;
• realizar reparaciones corrientes y mayores de los bienes comunes de esta casa;
• realizar otras actividades encaminadas a la consecución de los objetivos de gestión de un edificio de viviendas.

La superficie total de este edificio de viviendas es de 12.546 m 2 .

El edificio de apartamentos consta de:

• 204 locales residenciales - apartamentos propiedad de particulares;
• locales no residenciales (cuartos de servicio utilizados para almacenar inventario, ubicados en la planta baja).

La empresa administradora celebra contratos con organizaciones especializadas para el mantenimiento integral de un edificio de apartamentos, que incluye:

• mantenimiento de locales;
• servicio de despacho de emergencia;
• recolección y eliminación de basura;
• mantenimiento sanitario de áreas comunes y territorio adyacente;
• mantenimiento de redes de ingeniería hasta el límite de la responsabilidad operativa.

Los servicios de vivienda y comunales se llevan a cabo con estricto apego a las normas vigentes para el mantenimiento y reparación del parque de viviendas sobre la base de estimaciones de costos.

La estimación de costos para administrar un edificio de apartamentos incluye:

1. Gastos en virtud de contratos con organizaciones de suministro de recursos para el suministro de agua fría y caliente, eliminación de agua, suministro de electricidad, suministro de gas (si corresponde), calefacción (suministro de calor).

El procedimiento para determinar el volumen de los servicios prestados por las organizaciones proveedoras de recursos para el suministro de agua fría y caliente, saneamiento, electricidad, calefacción (suministro de calor) depende de la presencia o ausencia de dispositivos de medición. En nuestro edificio de apartamentos, se instalan dispositivos de medición comunitarios. Por lo tanto, el costo de los servicios comunales prestados se determina como el producto de la tarifa establecida para una determinada categoría de consumidores por el volumen de servicios comunales consumidos por ellos en unidades naturales, en particular:

• suministro de agua - por 1 m 3 de agua liberada;
• eliminación de agua - por 1 m 3 del líquido residual descargado;
• suministro de calor: por 1 Gcal de energía térmica suministrada;
• suministro de agua caliente - por Gcal de energía térmica para calentamiento de agua, o m 3 de agua caliente suministrada;
• fuente de alimentación - por 1 kWh. electricidad liberada.

2. Gastos de mantenimiento de bienes comunes en un edificio de apartamentos.

Se refleja el monto total de los gastos para pagar los servicios de contratistas especializados que realizan trabajos en el mantenimiento de la propiedad común en un edificio de apartamentos en virtud de un acuerdo con la organización administradora. Estos gastos incluyen:

• eliminación de residuos domésticos;
• limpieza del territorio;
• limpieza de áreas comunes que no son de apartamentos, incluidos vertederos de basura;
• mantenimiento del área local, incluido el paisajismo;
• mantenimiento y reparación de ascensores;
• mantenimiento de equipos de ingeniería y elementos estructurales de edificios;
• mantenimiento y limpieza de conductos de ventilación;
• preparación para el invierno (aislamiento de aberturas de ventanas y balcones, reemplazo de ventanas de vidrio rotas y puertas de balcones, aislamiento de puertas de entrada en apartamentos y locales no residenciales que son áreas comunes).

Expliquemos que el equipo de ingeniería en un edificio de apartamentos incluye equipos para suministro de agua, calefacción, alcantarillado, suministro de energía, y los principales elementos estructurales del edificio son cimientos, paredes, techos, tabiques, techos, escaleras, ventanas, puertas, balcones. .

3. Costos de reparación.

Se refleja el monto total de los gastos para pagar los servicios de contratistas que realizan trabajos de reparación y construcción e instalación en virtud de un acuerdo con la organización administradora.

Los gastos de reparación incluyen gastos por reparaciones actuales (preventivas) e imprevistas (trabajos relacionados con la eliminación de situaciones de emergencia).

Los costos de mantenimiento preventivo incluyen:

• para la restauración de secciones dañadas de edificios, cimientos;
• Resolución de problemas y mantenimiento preventivo de sistemas y equipos de ingeniería internos (resolución de problemas de techos, reemplazo de tuberías de drenaje, reparación de ventilación, etc.);
• reparación y restauración de tramos destruidos de aceras, caminos, zona ciega de vallas, cobertizos para contenedores, basureros.

4. El costo de las reparaciones mayores.

Se refleja el monto de los gastos por pagar los servicios de contratistas que realizan reparaciones mayores.

La revisión mayor implica el reemplazo de:

• sistemas de equipos de ingeniería;
• elementos individuales de las estructuras de construcción de carga de un edificio de apartamentos.

5. Costes de la entidad gestora.

Los gastos de gestión incluyen:

• los costos de materiales;
• costes laborales;
• costos de depreciación;
• otros gastos asociados a la prestación de servicios para la gestión de un edificio de apartamentos.

Como parte de los costos de materiales la organización gestora tiene en cuenta los costes de:

• la adquisición de materias primas, materiales, combustible, inventario y útiles domésticos utilizados en el proceso de prestación de servicios para el mantenimiento de un edificio de apartamentos;
• pago por el alquiler de locales no residenciales ocupados por la organización administradora;
• utilidades consumidas por la organización administradora;
• servicios de transporte;
• otros gastos.

En los gastos de la organización gestora para la remuneración de los empleados. los costos de remuneración de los empleados de la organización administradora involucrados en la celebración de contratos con contratistas, organizaciones especializadas y de suministro de recursos, la acumulación y el cobro de pagos, la realización de trabajos de reclamos y el desempeño de otras funciones para administrar un edificio de apartamentos, de acuerdo con la plantilla de personal aprobada , se tienen en cuenta.

Como parte del costo de depreciación equipo de la organización administradora utilizado en el proceso de prestación de servicios para la administración de un edificio de apartamentos, las deducciones por depreciación se tienen en cuenta para los activos fijos en el balance de la organización administradora.

EN otros gastos la entidad gestora refleja gastos que no están incluidos en lo siguiente:

• deducciones por contribuciones de seguros de empleados de la organización administradora a fondos extrapresupuestarios;
• pago de servicios bancarios;
• pago por servicios de consultoría, información, consultoría y auditoría;
• costos asociados con la capacitación y readiestramiento del personal;
• pagos por seguro obligatorio de propiedad, responsabilidad civil, ciertas categorías de empleados de acuerdo con el procedimiento establecido por la legislación de la Federación Rusa;
• impuestos, tasas, pagos y otras deducciones establecidas por la legislación de la Federación Rusa;
• otros gastos.

Los gastos en contabilidad se reflejan de acuerdo con lo dispuesto en la política contable de la sociedad gestora, desarrollada de acuerdo con las exigencias de la normativa contable:

• Ley Federal N° 402-FZ del 12.06.2011 (modificada el 11.04.214) “Sobre Contabilidad”;
• Plan de cuentas para la contabilidad de las actividades financieras y económicas de las organizaciones e Instrucciones para su aplicación, aprobado por Orden del Ministerio de Finanzas de Rusia del 31 de octubre de 2000 No. 94n (modificado el 8 de noviembre de 2010);
• Reglamento sobre contabilidad "Gastos de la organización" PBU 10/99, aprobado por Orden del Ministerio de Finanzas de Rusia de fecha 06/05/1999 No. 94n (modificado el 27/04/2012).

Los costos se dividen en directos e indirectos. PARA directo los gastos incluyen:

• los costos de materiales;
• gastos por pago de servicios públicos a empresas del complejo habitacional y económico;
• gastos por pago de servicios a contratistas que presten servicios de reparación y mantenimiento para el mantenimiento y reparación de la vivienda;
• gastos por pago de servicios a contratistas que realizan trabajos de construcción e instalación para la revisión de edificios y estructuras;
• gastos por pagar los servicios de un solo centro de asentamiento;
• otros gastos relacionados con la gestión de un edificio de apartamentos.

Otros gastos, incluidos los relacionados con el mantenimiento del aparato de gestión de la empresa, se indirecto.

Los costos directos se contabilizan en la cuenta 20 "Producción principal" de la siguiente manera:

20 de enero - facturas de servicios públicos;

20.02 - gastos para el mantenimiento de bienes comunes en un edificio de apartamentos;

20.03 - gastos por reparaciones corrientes;

20.04 - el costo de las reparaciones mayores.

Además, se detallan las subcuentas abiertas para cada tipo de pago de servicios públicos (20.01 / "Calefacción", 20.01 / "HWS", 20.01 / "ACS", 20.01 / "Disposición de agua", 20.01 / "Electricidad").

Los costos indirectos, incluidos los costos de mantenimiento del aparato de gestión de Vostok LLC, se reflejan en la cuenta 26 "Gastos comerciales generales". Los costos indirectos se amortizan mensualmente en el resultado financiero (con cargo a la cuenta 90.02).

El contador prepara estimaciones de costos mensuales (a continuación se muestra un ejemplo de estimaciones de costos reales para diciembre de 2013).

Ejemplo paracosteo de servicios

Cálculo del costo de los servicios para diciembre de 2013

lista de servicios	Cuenta de costo	La cantidad de costos por la prestación de servicios, frotar.	Alcance de los servicios prestados		Costo de una unidad de servicio, frotar.
			unidad de medida	Cantidad
Calefacción	20.01/"Calefacción"
Suministro de agua fría	20/01/"HVS"
Suministro de agua caliente	20.01/“ACS”
Sistemas de drenaje	20.01/ "Drenaje"
Fuente de alimentación	20.01/"Fuente de alimentación"
Facturas totales de servicios públicos		830 787,14
Gastos de mantenimiento del hogar			Frotar. por 1 m 2 de área
			Frotar. por 1 m 2 de área
control de la casa			Frotar. por 1 m 2 de área
Gastos totales incurridos		1 179 440,48

contador jefe Ivanova Ivanova A. G.

La sociedad gestora también emite un recibo subsidios del presupuesto. El monto de las acumulaciones de costos operativos para los propietarios se reduce por el monto de los subsidios proporcionados.

En nuestro edificio de departamentos recibe subsidio una familia de 4 personas: esposo, esposa y dos hijos de 3 y 7 años. Cómo obtener un subsidio:

1. En primer lugar, calculamos el monto del pago por vivienda y servicios comunales de acuerdo con el estándar dado en el Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 21 de febrero de 2013 No. 146 "Sobre los estándares federales para el pago de locales residenciales y servicios públicos para 2013-2015” (en adelante - Decreto N° 146):

147 frotar. × 18 m 2 × 4 pers. = 10.584 rublos,

donde 147 rublos. - este es un estándar regulado para el costo de pagar los servicios públicos por 1 m 2 en Moscú, aprobado por el Decreto No. 146;

18 m 2 es la norma social de área de vivienda para 3 o más personas registradas en un edificio residencial.

Se tienen en cuenta todos los ingresos, incluidas becas, asignaciones, pensiones y pagos adicionales.

En nuestro caso, el ingreso mensual de los padres es de 18 000 rublos. + asignaciones para niños (500 rublos).

El ingreso familiar total será de 18.500 rublos. (18.000 rublos + asignaciones para niños 500 rublos).

Los ingresos por persona, respectivamente, serán:

18 500 rublos. / 4 personas = 4625 rublos.

3. Calcular el costo de vida promedio de una familia.

Para el cálculo, es necesario tomar los indicadores de salario digno aprobados por el gobierno. En nuestro ejemplo para una familia de Moscú:

• población sin discapacidad - 11.249 rublos;
• niños — 8559 rublos.

En base a estos datos, determinamos el nivel de subsistencia promedio por familia:

(11 249 rublos × 2 personas + 8559 rublos × 2 personas) / 4 personas = 9924 rublos.

4. Encuentra el factor de corrección

Para calcular, es necesario dividir el ingreso familiar total por persona entre el nivel de subsistencia promedio por familia:

4625 frotar. / 9924 frotar. = 0,47.

5. Determinar el porcentaje de los pagos por concepto de vivienda y servicios comunales sobre el total de los ingresos.

Para el cálculo, es necesario multiplicar el factor de corrección por el estándar de la participación máxima permitida de los gastos propios de los ciudadanos para pagar la vivienda y los servicios públicos en el ingreso familiar total, aprobado por el gobierno de Moscú.

El tamaño del estándar de compensación de la ciudad de Moscú se establece:

• para familias que viven solas ciudadanos con, respectivamente, un ingreso per cápita promedio y un ingreso de más de 600, pero no más de 1,500 rublos. por mes - 3%;
• para familias que viven solas ciudadanos con, respectivamente, un ingreso per cápita promedio y un ingreso de más de 1.500, pero no más de 2.000 rublos. por mes - 6%;
• para familias que viven solas ciudadanos con, respectivamente, un ingreso per cápita promedio y un ingreso de más de 2000 rublos. por mes - 10%.

Por lo tanto, para nuestro ejemplo, el porcentaje de pagos es igual a:

0,47 × 10 % = 4,7 %.

6. Establezca el monto del pago máximo posible por servicios públicos.

Para ello, multiplicamos el ingreso total de la familia por el porcentaje de pagos por servicios del ingreso total:

18 500 rublos. × 4,7% = 869,50 rublos.

7. Calculamos el monto del subsidio para el pago de vivienda y servicios comunales.

El monto del pago por vivienda y servicios comunales de acuerdo con la norma (cláusula 1) menos el monto del pago máximo posible por servicios:

RUB 10.584 - 869,50 rublos. = 9714,50 rublos.

_____________________

Formación de precios por los servicios de la sociedad gestora

El monto del pago por el mantenimiento y reparación de un edificio de apartamentos se forma de acuerdo con la siguiente lista de obras y servicios:

1. Gestión de un edificio de viviendas:

• implementación de supervisión y control planificados sobre la condición técnica de los objetos transferidos a la gestión, asegurando su mantenimiento y reparación de acuerdo con los requisitos técnicos y reglamentarios vigentes;
• organización del trabajo en la inspección de objetos para determinar su preparación técnica para la operación (incluida la estacional), la necesidad de reparaciones actuales y mayores;
• planificación de trabajos de mantenimiento y reparación de objetos transferidos a la dirección;
• planificación de recursos financieros y técnicos;
• implementación del control sistemático sobre la calidad de los servicios, el trabajo de los contratistas y el cumplimiento de otras obligaciones contractuales, ajustando el monto del pago por servicios en la dirección de su reducción si son de calidad inadecuada;
• financiación de obras y servicios de contratistas (participantes en el proceso de producción de obras, servicios) de conformidad con los contratos celebrados y teniendo en cuenta las sanciones por calidad inadecuada de las obras y servicios;
• mantenimiento de la documentación técnica de los objetos transferidos a la gestión;
• trabajar con la población, incluyendo la consideración de apelaciones y quejas sobre la calidad del servicio;
• desempeño de funciones de despacho para recibir solicitudes de la población;
• implementación de actividades contractuales y legales;
• organización del trabajo sobre la recepción, el cálculo y la contabilidad de los pagos de los inquilinos y propietarios de locales, el cobro de los atrasos en los pagos, incluidos los servicios públicos de acuerdo con los contratos celebrados para el suministro de servicios públicos.

• mantenimiento sanitario del hogar (limpieza de áreas comunes fuera del apartamento, territorios adyacentes, desratización y control de plagas; medidas de prevención de incendios);
• cuidar los elementos de mejora externa;
• retiro y aprovechamiento de desechos sólidos municipales;
• mantenimiento de edificios residenciales (realización de inspecciones parciales de elementos de un edificio residencial, eliminación de fallas menores durante inspecciones parciales, así como a pedido de la población);
• mantenimiento, certificación técnica y examen de diagnóstico de ascensores;
• preparación de un edificio residencial para operar en primavera y verano;
• preparación de un edificio residencial para operar en el período otoño-invierno;
• mantenimiento, inspección, ajuste y ajuste de sistemas de equipos de ingeniería que sirven a más de un local residencial: ventilación, suministro de agua fría, alcantarillado, suministro de agua caliente, calefacción central, suministro de energía;
• mantenimiento y limpieza de chimeneas, conductos de gas y conductos de ventilación;
• mantenimiento, diagnóstico técnico e inspección de los sistemas de suministro de gas que son parte de la propiedad común de un edificio de apartamentos y aseguran la operatividad de los equipos para más de una vivienda (excepto los equipos de gas internos: estufas, calentadores de agua a gas);
• mantenimiento de espacios verdes.

3. Mantenimiento— un conjunto de medidas de construcción, organizativas y técnicas para eliminar los fallos de funcionamiento (restablecimiento del rendimiento) de los elementos del edificio y mantener un nivel normal de rendimiento.

Los costos de los servicios públicos están determinados por las tarifas de toda la ciudad. El precio del servicio de la empresa administradora, acordado con los propietarios del edificio de apartamentos, es aproximadamente del 5 al 8% de los costos de mantenimiento y reparación del edificio de apartamentos (en la Tabla 2 se presenta un ejemplo).

Tabla 2.Precios de los servicios de una sociedad gestora
Servicios prestados a los consumidores	Precio del servicio, frotar. por 1 m 2 de área
Mantenimiento de equipos de ingeniería y elementos estructurales de edificios.
Limpieza de conductos de ventilación y chimeneas.
Medidas de lucha contra incendios
Recolección, remoción y eliminación (enterramiento) de RSU y KGM
Servicios del ERC
Costos totales de mantenimiento del hogar
Ganancia
Reparar
Reparaciones imprevistas
Mantenimiento preventivo
Costos totales de reparación
Ganancia
Precio de venta de las reparaciones.

Los pagos de servicios públicos se calculan sobre la base de un solo recibo de la forma establecida. Los propietarios transfieren el alquiler a la cuenta de la sociedad gestora. La empresa administradora concluye un acuerdo sobre la acumulación y el cobro de pagos de los propietarios de los locales con el centro de pagos de servicios públicos. La sociedad gestora es propietaria de los derechos del programa de cómputo de vivienda y servicios comunales. De acuerdo con el código de barras del recibo, el contador recibe información completa sobre el flujo de efectivo y todos los datos sobre el propietario Los contratos con organizaciones de suministro de recursos prevén una remuneración a la organización administradora por recaudar fondos del público.

Ejemplo

Continuemos con nuestro ejemplo.

En el contrato para el suministro de servicios públicos, celebrado entre la organización administradora y las organizaciones proveedoras de recursos, existe una cláusula según la cual el monto de la remuneración de la organización administradora por los servicios a la población, el cobro de pagos de la población bajo el contrato es del 4% del monto transferido.

En diciembre de 2013, la sociedad gestora presentó pagos a los propietarios por un importe de RUB 1.159.991,18:

• para servicios públicos - 830.787,14 rublos;
• para servicios de mantenimiento del hogar - 258.447,60 rublos. (12.546 m 2 × 20,60 rublos);
• para cubrir los costos de las reparaciones actuales: 75,276 rublos. (12.546 m 2 × 6,00 rublos).

Asimismo, en diciembre de 2013, la cuenta de liquidación de la sociedad gestora recibió:

• facturas de servicios públicos - 650,000 rublos;
• pago por reembolso de gastos de mantenimiento de la casa - 240,000 rublos;
• pago por reembolso de gastos de reparaciones actuales - 70,000 rublos;
• fondos del presupuesto - subsidios - 50,000 rublos.

Del dinero recibido:

• pagado a proveedores - organizaciones proveedoras de recursos - 630,000 rublos;
• pagado a los contratistas por el mantenimiento y las reparaciones actuales de la casa: 300,000 rublos;
• transferido al SRC para el servicio: 20,000 rublos;
• tarifa de comisión - 25,200 rublos. (630.000 rublos × 4%).

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IVA e IRPF sobre la renta de la sociedad gestora

IVA

La carta del Servicio de Impuestos Federales de Rusia del 15 de marzo de 2013 No. AS-3-3/904 establece que la venta de servicios públicos proporcionados por organizaciones administradoras responsables del mantenimiento de sistemas de ingeniería internos no está sujeta al IVA en los siguientes casos:

• servicios públicos comprados a empresas de servicios públicos, proveedores de electricidad y suministro de gas;
• las sociedades gestoras prestan los servicios a costa de adquirirlos de las organizaciones del conjunto habitacional y comunal.

¡Importante!

Las normas del Código Fiscal de la Federación de Rusia no prevén la exención de impuestos sobre obras (servicios) para el mantenimiento y reparación de bienes comunes en un edificio de apartamentos, realizados por empresas de gestión por su cuenta. En consecuencia, las operaciones para la realización por parte de la organización administradora de trabajos de mantenimiento y reparación de la propiedad común de un edificio de apartamentos sobre la base del párrafo 1 del art. 146 del Código Fiscal de la Federación Rusa se reconocen como objetos de tributación para el IVA.

Ejemplo

En nuestro caso, los objetos de tributación del IVA serán los siguientes ingresos de la sociedad gestora:

• tarifa de comisión por un monto de 25,200 rublos, incluido el IVA 3,844.06 rublos;
• pago por servicios de mantenimiento de la vivienda en términos de la diferencia entre los precios de compra de servicios de organizaciones del complejo habitacional y comunal y el precio de venta de estos servicios a los propietarios de un edificio de apartamentos;
• pago por servicios de reparación actuales, ya que estos trabajos fueron realizados por una organización no especializada, por un monto de 75,276 rublos, incluido el IVA de 11,482.77 rublos.

El registro para calcular el monto del IVA pagadero al presupuesto de servicios para el mantenimiento de un edificio de apartamentos se presenta en la Tabla. 3.

Tabla 3. Registro para calcular el monto del IVA a pagar en el presupuesto de servicios para el mantenimiento de un edificio de apartamentos
Tipo de ingreso	unidad de medida	Cantidad	El precio de los servicios de empresas especiales de vivienda y servicios comunales.	Precio de venta de la sociedad gestora	Base imponible del IVA (columna 5 - columna 4) × gr. 3	importe del IVA (18% × grupo 6)
	frotar. por 1 m 2 de área total
Total					19 697,22

Total IVA repercutido en la venta de servicios en diciembre de 2013:

(3.844,06 rublos + 11.482,77 rublos + 3.545,50 rublos) = 18.872,33 rublos

El monto del IVA devengado en las ventas se reduce por el monto del IVA aceptado para compensar el presupuesto de los trabajos de reparación realizados por el contratista. En total, el contratista realizó trabajos por un monto de 82.163,75 rublos, incluido el IVA de 12.533,45 rublos.

Entonces, en diciembre de 2013, el monto del IVA a pagar en el presupuesto será:

(18.712,33 rublos - 12.533,45 rublos) \u003d 6338,88 rublos.

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impuesto sobre la renta

De conformidad con el art. 247 del Código Fiscal de la Federación Rusa, el objeto del impuesto sobre la renta para las organizaciones rusas es la ganancia calculada como la diferencia entre los ingresos recibidos y los gastos incurridos.

Los ingresos de la empresa administradora para fines fiscales son el monto de los pagos presentados a los propietarios para el pago (servicios públicos, para el mantenimiento de la casa y reparaciones corrientes) recibidos de los propietarios de los locales en virtud del contrato para administrar un edificio de apartamentos, como así como una comisión.

Los ingresos previstos del presupuesto (en nuestro ejemplo, estos son subsidios) no se reconocen como ingresos, siempre que se contabilicen por separado.

Los gastos a efectos fiscales se reconocen como gastos documentados y justificados (cláusula 1 del artículo 252 del Código Fiscal de la Federación Rusa) incurridos por la sociedad gestora en el curso de las actividades de gestión de la casa. Dichos gastos incluyen los costos de pago de los servicios de organizaciones especializadas de suministro y contratación de recursos, los costos de administración de una casa (salarios del personal de la empresa administradora, deducciones a fondos extrapresupuestarios, depreciación, otros gastos).

Al calcular el impuesto a las ganancias, se deduce de los ingresos el monto del IVA devengado por la venta de servicios.

Ejemplo

Calculamos el impuesto sobre la renta de la organización administradora (Tabla 4).

Tabla 4. Cálculo del impuesto a la renta de la entidad administradora
Tipo de ingreso/gasto	Cantidad, frotar.	Reflejo en los registros contables	Reflejo en registros contables tributarios
Pago de facturas de servicios públicos		90.01/1 "Pagos de servicios públicos"	"Ingresos por facturas de servicios públicos"
Cuota de mantenimiento de la casa
Tarifa de mantenimiento		90.01/2 "Servicios para el mantenimiento y reparación de la casa"	"Renta por servicios para el mantenimiento y reparación de la vivienda"
comisión del agente		90.01/3 "Honorarios de agente"	"Ingresos por honorarios de agencia recibidos"
Ingresos totales	1 189 710,74
El importe del IVA cobrado sobre los ingresos por ventas	18 872,33	68.4 "Cálculos para el impuesto sobre la renta"
Recibos de servicios públicos		20.01 "Costos de facturas de servicios públicos	"Recibos de servicios públicos"
Gastos de mantenimiento del hogar		20.02 "Gastos por el mantenimiento de bienes comunes en un edificio de apartamentos"	"Gastos por el mantenimiento de bienes comunes en un edificio de apartamentos"
Costos de mantenimiento		20.03 "Gastos por reparaciones corrientes	"Gastos por reparaciones corrientes"
Gastos de gestión del hogar		26 "Gastos generales"	"Costos indirectos"
Gastos totales	1 179 440,48
la base imponible	8601,59 (1 189 710,74 - 18 872,33 - 1 179 440,48)
Importe del impuesto sobre la renta

Como puede ver, en diciembre de 2013 la organización recibió una pérdida, lo que significa que no se paga el impuesto a la renta.

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En la actualidad, la gestión de edificios de apartamentos en el mercado de servicios públicos tiene demanda y se está desarrollando intensamente. Están surgiendo nuevas empresas de gestión, la competencia está creciendo. La competitividad de una empresa gestora puede verse afectada principalmente por la calidad de los servicios prestados y precios razonables, por lo que es importante una correcta asignación de costes y áreas de responsabilidad.

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