Funciones de secretario de la junta de propietarios. Cualquier decisión de la junta general es nula. ¿Es necesario pagar el trabajo del presidente, el secretario y los miembros de la comisión de conteo de un edificio de apartamentos?
A los propietarios de locales en un edificio de apartamentos, grupos de iniciativa sobre el procedimiento para crear y operar el Consejo de un edificio de apartamentos.
Se desarrolló un memorando para los propietarios de locales en un edificio de apartamentos, grupos de iniciativa para brindar asistencia metodológica en el marco de la implementación de las disposiciones del Código de Vivienda de la Federación Rusa (teniendo en cuenta la Ley Federal de la Federación Rusa de 4 de junio de 2011 No. 123-FZ "Sobre las enmiendas al Código de Vivienda de la Federación Rusa y ciertos actos legislativos de la Federación Rusa"), sobre la elección por parte de los propietarios de los locales de un edificio de apartamentos del consejo del apartamento edificio y el presidente del consejo de la casa. El Memo proporciona recomendaciones sobre la organización y celebración de asambleas generales de propietarios de locales en edificios de apartamentos para elegir el Consejo de un edificio de apartamentos.
1. Facultades de la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos.
La junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos es el órgano rector de un edificio de apartamentos (artículo 44 del Código de Vivienda de la Federación Rusa).
De acuerdo con el párrafo 5. Artículo 45 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, la forma de celebración de esta reunión (reunión o voto en ausencia) debe indicarse en el aviso de la reunión general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos. Si durante la asamblea general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos a través de la presencia conjunta de los propietarios de locales en este edificio para discutir puntos de la agenda y tomar decisiones sobre asuntos sometidos a votación, dicha asamblea general no tuvo el quórum especificado en del párrafo 3 del artículo 45 de este Código, en lo sucesivo, las decisiones de la asamblea general de propietarios de locales en un edificio de departamentos con el mismo orden del día podrán adoptarse por voto a distancia (traslado al lugar o domicilio indicado en la convocatoria de la asamblea general). reunión de propietarios de locales en un edificio de apartamentos, decisiones escritas de los propietarios sobre cuestiones sometidas a votación) - Parte 1 del Artículo 47 del Código de Vivienda de la Federación Rusa.
Para referencia: la parte 3 del art. 45 del Código de Vivienda de la Federación Rusa: La asamblea general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos es elegible (tiene quórum) si asistieron los propietarios de locales en esta casa o sus representantes con más del cincuenta por ciento de los votos del total de votos.
La decisión de la asamblea general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos, adoptada de acuerdo con el procedimiento establecido por el Código de Vivienda de la Federación Rusa, es vinculante para todos los propietarios de locales, incluidos aquellos que no participaron en la votación.
2. La obligación de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos de elegir el Consejo del edificio de apartamentos.
En caso de que no se haya establecido una comunidad de propietarios en un edificio de apartamentos o este edificio no esté administrado por una cooperativa de vivienda u otra cooperativa de consumo especializada, y haya más de cuatro apartamentos en este edificio, los propietarios de locales en este edificio en su asamblea general están obligados a elegir el consejo del edificio de apartamentos del número de propietarios de locales en esta casa. No se lleva a cabo el registro del consejo de un edificio de apartamentos en los gobiernos locales u otros organismos. (Parte 1 del artículo 161 1 del Código de Vivienda de la Federación Rusa).
3. Los poderes de los gobiernos locales para resolver asuntos en una asamblea general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos.
En los casos especificados en la parte 1 del artículo 161 1 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, siempre que durante el año calendario no se tome la decisión de elegir el consejo del edificio de apartamentos por parte de los propietarios de los locales en él o la correspondiente decisión no se implementa, el gobierno local convoca una junta general de propietarios dentro de los tres meses locales en un edificio de apartamentos, cuya agenda incluye la elección del consejo del edificio de apartamentos en este edificio, incluido el presidente del consejo de este edificio , o la creación de una comunidad de propietarios en este edificio. (Parte 2 del Artículo 161 1 del Código de Vivienda de la Federación Rusa).
El organismo de autogobierno local, sobre la base de una apelación de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos, el presidente del consejo de un edificio de apartamentos, los órganos de gestión de una comunidad de propietarios o los órganos de gestión de una cooperativa de vivienda o gestión organismos de otra cooperativa de consumo especializada sobre el incumplimiento por parte de la organización administradora de las obligaciones previstas en la Parte 2 del Artículo 162 de este Código, organiza la verificación de las actividades de la organización administradora dentro de un período de cinco días en la forma establecida por la ley federal órgano ejecutivo responsable de desarrollar la política estatal y la regulación legal en el campo de la construcción, la arquitectura, la planificación urbana (con excepción de la contabilidad técnica estatal y el inventario técnico de los proyectos de construcción de capital) y los servicios públicos de vivienda. Si, con base en los resultados de esta auditoría, se revela que la organización administradora no cumple con los términos del contrato para administrar un edificio de departamentos, el gobierno local, a más tardar quince días a partir de la fecha de la solicitud correspondiente, convoca una reunión de los propietarios de los locales de esta casa para resolver los problemas de rescisión del contrato con dicha organización administradora y la elección de una nueva organización administradora o el cambio de la forma en que se administra la casa. (Parte 1 del artículo 165 del Código de Vivienda de la Federación Rusa).
4. Restricciones a observar en la elección del consejo de un edificio de departamentos.
No se puede elegir un consejo de construcción de apartamentos para varios edificios de apartamentos. (Parte 3 del Artículo 161 1 del Código de Vivienda de la Federación Rusa).
5. Requisitos para la selección de miembros del Consejo de un edificio de apartamentos.
El número de miembros del consejo de un edificio de apartamentos se establece en una asamblea general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos. A menos que se establezca lo contrario por una decisión de la asamblea general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos, el número de miembros del consejo de un edificio de apartamentos se establece teniendo en cuenta el número de entradas, pisos, apartamentos en este edificio. (parte 4 del artículo 161 1 del Código de Vivienda de la Federación Rusa).
6. Facultades del Consejo del edificio de apartamentos.
Asesoramiento en la construcción de viviendas:
- asegura la implementación de las decisiones de la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos;
- presenta a la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos como temas de discusión propuestas sobre el procedimiento para usar la propiedad común en un edificio de apartamentos, incluido el terreno en el que se encuentra esta casa, sobre el procedimiento para planificar y organizar el trabajo en el mantenimiento y reparación de bienes comunes en una casa de construcción de apartamentos, sobre el procedimiento para discutir proyectos de acuerdos celebrados por los propietarios de locales en esta casa en relación con los bienes comunes en esta casa y la prestación de servicios públicos, así como propuestas sobre cuestiones de competencia del consejo de un edificio de apartamentos, comisiones elegidas y otras propuestas sobre cuestiones, la adopción de decisiones en las que no contradice este Código;
- presenta propuestas a los propietarios de locales en un edificio de apartamentos sobre la planificación de la gestión de un edificio de apartamentos, organizando dicha gestión, manteniendo y reparando la propiedad común en este edificio;
- presenta a los propietarios de locales en un edificio de apartamentos antes de la consideración en una asamblea general de propietarios de locales en esta casa su opinión sobre los términos de los proyectos de contratos propuestos para su consideración en esta asamblea general. En caso de elección en un edificio de apartamentos de una comisión para la evaluación de proyectos de acuerdos, dicha conclusión es presentada por el consejo de este edificio junto con dicha comisión;
- ejerce control sobre la prestación de servicios y (o) la realización de trabajos sobre la gestión de un edificio de apartamentos, el mantenimiento y reparación de bienes comunes en un edificio de apartamentos y la calidad de los servicios públicos prestados a los propietarios de locales residenciales y no residenciales en un edificio de apartamentos y los usuarios de dichos locales, incluidos los locales incluidos en la composición de los bienes comunes de esta casa;
- presenta un informe sobre el trabajo realizado para su aprobación por la junta general anual de propietarios de locales en un edificio de apartamentos. (parte 5 del artículo 161 1 del Código de Vivienda de la Federación Rusa).
7. El procedimiento para la elección, los poderes del presidente del Consejo de un edificio de apartamentos.
De entre los miembros del consejo de un edificio de apartamentos en una asamblea general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos, se elige un presidente del consejo de un edificio de apartamentos.
El presidente del consejo de un edificio de apartamentos gestiona las actividades corrientes del consejo de un edificio de apartamentos y es responsable ante la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos.
Presidente del consejo de un edificio de apartamentos:
- antes de la adopción por la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos de una decisión para celebrar un acuerdo sobre la gestión de un edificio de apartamentos, el derecho a entablar negociaciones sobre los términos de dicho acuerdo, y en caso de acuerdo directo la gestión del edificio de apartamentos por parte de los propietarios de locales en este edificio, el derecho a entablar negociaciones con respecto a los términos de los contratos especificados en las partes 1 y 2 Artículo 164 de este Código;
- trae a la atención de la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos los resultados de las negociaciones sobre los temas especificados en la cláusula 1 de esta parte;
- sobre la base de un poder otorgado por los propietarios de locales en un edificio de apartamentos, celebra, en los términos especificados en la decisión de la junta general de propietarios de locales en este edificio, un acuerdo para la gestión de un edificio de apartamentos o acuerdos previstos en los incisos 1 y 2 del artículo 164 de este Código. En virtud de un contrato de gestión de un edificio de apartamentos, todos los propietarios de locales en un edificio de apartamentos que hayan otorgado poderes al presidente del consejo de un edificio de apartamentos, certificados por dichos poderes, adquieren derechos y quedan obligados. Los propietarios de locales en un edificio de apartamentos tienen derecho a exigir de la organización administradora una copia de este acuerdo y, en el caso de gestión directa de un edificio de apartamentos por parte de los propietarios de locales en esta casa, copias de los contratos celebrados con personas que proporcionan servicios y (o) realizar trabajos de mantenimiento y reparación de bienes comunes en esta casa, de las personas especificadas;
- ejerce el control sobre el cumplimiento de las obligaciones en virtud de los contratos celebrados para la prestación de servicios y (o) la realización de trabajos de mantenimiento y reparación de bienes comunes en un edificio de apartamentos sobre la base de un poder notarial emitido por los propietarios de locales en un edificio de apartamentos, firma actos de aceptación de los servicios prestados y (o) trabajos realizados en el mantenimiento y reparación actual de bienes comunes en un edificio de apartamentos, actos en violación de los estándares de calidad o la frecuencia de los servicios y (o) realización de trabajos en el mantenimiento y reparación de bienes comunes en un edificio de apartamentos, actúa sobre la falta de suministro de servicios públicos o el suministro de servicios públicos de calidad inadecuada, y también envía a las autoridades locales recursos de autogobierno sobre el incumplimiento por parte de la organización administradora de las obligaciones previsto por el inciso 2 del artículo 162 de este Código;
- sobre la base de un poder otorgado por los propietarios de locales en un edificio de apartamentos, actúa en los tribunales como representante de los propietarios de locales en este edificio en casos relacionados con la gestión de este edificio y la prestación de servicios públicos. (partes 6,7,8 del artículo 161 1 del Código de Vivienda de la Federación Rusa).
8. Plazos de vigencia, plazos de reelección del Consejo de un edificio de viviendas.
El consejo de un edificio de apartamentos es válido hasta que sea reelegido en una junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos o en caso de que se decida establecer una comunidad de propietarios antes de la elección de la junta de la comunidad de propietarios.
El consejo de un edificio de apartamentos está sujeto a reelección en una asamblea general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos cada dos años, a menos que se establezca un período diferente por decisión de la asamblea general de propietarios de locales en este edificio. En caso de desempeño indebido de sus funciones, el consejo de un edificio de apartamentos puede ser reelegido antes de lo previsto por la asamblea general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos. (Partes 9 y 10 del Artículo 161 1 del Código de Vivienda de la Federación Rusa).
9. El procedimiento para la elección y facultades de las comisiones de los propietarios de los locales de un edificio de departamentos.
Para la elaboración de propuestas sobre determinados temas relacionados con la gestión de un edificio de viviendas, se pueden elegir comisiones de propietarios de locales en dicho edificio, que son órganos colegiados de asesoramiento para la gestión de un edificio de viviendas. Las comisiones de propietarios de locales en un edificio de apartamentos se eligen por decisión de la asamblea general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos o por decisión del consejo de un edificio de apartamentos. (partes 11.12 del artículo 161 1 del Código de Vivienda de la Federación Rusa).
10. Formas presenciales y a distancia de celebración de asamblea general de propietarios de locales en edificio de viviendas.
De acuerdo con el párrafo 5. Artículo 45 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, la forma de celebración de esta reunión (reunión o voto en ausencia) debe indicarse en el aviso de la reunión general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos. Si durante la asamblea general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos a través de la presencia conjunta de los propietarios de locales en este edificio para discutir puntos de la agenda y tomar decisiones sobre asuntos sometidos a votación, dicha asamblea general no tuvo el quórum especificado en del párrafo 3 del artículo 45 de este Código, en lo sucesivo, las decisiones de la asamblea general de propietarios de locales en un edificio de departamentos con el mismo orden del día podrán adoptarse por voto a distancia (traslado al lugar o domicilio indicado en la convocatoria de la asamblea general). reunión de propietarios de locales en un edificio de apartamentos, decisiones escritas de los propietarios sobre asuntos sometidos a votación).
Aquellos. la celebración de la Junta General en ausencia es posible ÚNICAMENTE después de un intento de celebración de la Junta General en forma de asistencia conjunta.
Para referencia: la parte 3 del art. 45 del Código de Vivienda de la Federación Rusa: La asamblea general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos es elegible (tiene quórum) si asistieron los propietarios de locales en esta casa o sus representantes con más del cincuenta por ciento de los votos del total de votos.
La celebración presencial de una asamblea general de propietarios de locales en un edificio de departamentos implica la presencia conjunta de los propietarios de locales en un lugar específico ya una hora específica para tratar los asuntos sometidos a votación;
La celebración de una asamblea general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos en ausencia implica celebrarla sin la presencia conjunta de los propietarios de los locales mediante la transmisión por escrito de las decisiones de los propietarios sobre los asuntos sometidos a votación (Artículo 47 del Código de Vivienda de la Federación Rusa).
Nota. Hay hechos de celebración de juntas generales de propietarios de locales en un edificio de viviendas en “forma mixta, presencial y a distancia”, cuando, a falta de quórum en una junta celebrada presencialmente, después de concluida la junta, las firmas de los propietarios de los locales se "consiguen" al recorrer los apartamentos. Estas acciones son contrarias a los requisitos del Código de Vivienda de la Federación Rusa, y en estos casos, el protocolo de la asamblea general de propietarios de los locales debe declararse inválido.
11. Iniciador (organizador) de la asamblea general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos.
La junta general de propietarios del local podrá ser convocada a iniciativa de las personas físicas o jurídicas que sean propietarias del local de este edificio de viviendas.
Los iniciadores de la celebración de una asamblea general de propietarios para la elección y reelección del Consejo de un edificio de apartamentos pueden ser el propietario o varios propietarios de locales en esta casa (partes 1.2 del Artículo 45 del Código de Vivienda de la Federación Rusa) .
12. Preparación de una asamblea general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos.
Para la celebración exitosa de la reunión general, es deseable que en la casa aparezca un grupo de iniciativa de propietarios de locales, creado por iniciativa de los propios residentes.
Al mismo tiempo, las autoridades ejecutivas locales (administraciones de distritos y ciudades) organizan trabajos informativos y explicativos con los propietarios de locales en edificios de apartamentos sobre cuestiones relacionadas con la implementación de sus derechos y obligaciones establecidos por el Código de Vivienda de la Federación Rusa.
Como resultado del trabajo de divulgación, un grupo de iniciativa de los propietarios más activos de locales en un edificio de apartamentos y un representante de la autoridad local (si la autoridad es uno de los propietarios de los locales) desarrolla la documentación necesaria para la asamblea general, forma el orden del día, selecciona el local en el que se supone que se celebrará la junta general, colocando información y documentación, y también determina la fecha y el lugar de la junta general.
Después de establecer la agenda de la reunión y preparar la documentación necesaria, se lleva a cabo la preparación y el envío de mensajes sobre la reunión, así como proyectos de decisiones de los propietarios de los locales.
Además, el grupo de iniciativa también está trabajando en otros temas relacionados con la celebración de una asamblea general (identificación de todos los propietarios de este edificio de apartamentos; una encuesta preliminar de opiniones de los residentes sobre la elección del Consejo del edificio de apartamentos, así como como explicación de la legislación vigente sobre las actividades del Consejo del edificio de apartamentos; determinación de la participación de cada propietario en los bienes comunes de un edificio de apartamentos; nominación de candidatos para presidente de la junta general, secretario, comisión de escrutinio, etc. .).
13. Determinación de una participación en el derecho de propiedad común de la propiedad común en un edificio de apartamentos.
La participación en el derecho de propiedad común de propiedad común en un edificio de apartamentos del propietario del local en el mismo edificio es proporcional al tamaño del área total del local especificado (cláusula 1 del artículo 37 de la Código de Vivienda de la Federación Rusa).
La lista de propiedad común de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos, a la que surge el derecho de propiedad para todos los propietarios de locales en esta casa, está establecida por el Artículo 36 del Código de Vivienda de la Federación Rusa.
La participación de cada propietario se determina dividiendo el área del local (según el certificado de propiedad) por la suma de las áreas de locales residenciales y no residenciales en la casa (según la explicación de BTI) que están en los tipos apropiados de propiedad (privada, estatal).
14. Celebración presencial de la asamblea general de propietarios.
14.1. Convocatoria de la junta general.
Una reunión de propietarios de locales en persona implica la presencia conjunta de propietarios de locales en un edificio determinado para discutir los puntos de la agenda y tomar decisiones sobre los temas sometidos a votación (Artículo 47 del Código de Vivienda de la Federación Rusa).
El artículo 45 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia regula el procedimiento para celebrar una reunión. Los iniciadores de la junta general están obligados a enviar un mensaje a cada propietario.
El mensaje debe incluir lo siguiente:
- información sobre la persona (o personas) a cuya iniciativa (oa quienes) se convoca esta reunión.
- Los iniciadores de la convocatoria de la asamblea general deberán indicar sus apellidos, nombres, patronímicos. Las reuniones son convocadas por personas (físicas y jurídicas) propietarias de los locales de este edificio de apartamentos. El legislador no indica directamente que el iniciador deba proporcionar información sobre la propiedad en esta casa. Pero con base en el sentido general del art. 45-47, así como el art. 146 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, solo los propietarios de locales tienen derecho a convocar una asamblea general, lo que significa que la información sobre el iniciador de la convocatoria de una asamblea general debe contener datos sobre la propiedad del iniciador en esta casa;
- la forma de celebración de esta reunión - presencial (posteriormente, a falta de quórum al celebrar la reunión presencial - en ausencia);
- fecha, lugar, hora de esta reunión;
- agenda de la reunión. La Junta General no está facultada para tomar decisiones sobre asuntos no incluidos en el orden del día, ni está facultada para modificar el orden del día. De lo contrario, la decisión de la asamblea general puede ser impugnada ante los tribunales (Artículo 46 Parte 2, Artículo 146 del Código de Vivienda de la Federación Rusa);
- el procedimiento para conocer la información y (o) materiales que serán presentados en esta reunión, así como el lugar o dirección donde se podrán encontrar. Por favor proporcione un número de teléfono de contacto.
La forma más fácil de familiarizarse con los materiales, así como con las decisiones tomadas por la junta general, será colocar la información relevante en una determinada sala de este edificio de apartamentos, accesible para cada propietario de los locales de esta casa. El procedimiento para publicar información se establece en la primera reunión general de propietarios de locales y debe comunicarse a cada propietario (parte 1 del artículo 45 del Código de Vivienda de la Federación Rusa).
Debe prestarse especial atención al procedimiento de convocatoria de una junta general de propietarios de locales.
De acuerdo con el apartado 4 del art. 45 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, el propietario o grupo de propietarios de locales en un edificio de apartamentos: los iniciadores de la convocatoria de una reunión general están obligados a informar a los propietarios de locales en esta casa sobre dicha reunión a más tardar 10 días antes de la fecha de su celebración. Dentro del plazo especificado, se debe enviar un aviso de la celebración de la junta general a cada propietario por correo certificado, a menos que una decisión de la junta general prevea otra forma de enviar este aviso por escrito. Además, se puede entregar un aviso de reunión general a cada propietario del local contra recibo o colocarlo en el local de esta casa, determinado por la decisión de la junta general anterior y disponible para todos los propietarios si tal decisión fue tomada previamente por la junta general).
El cumplimiento exacto de los requisitos de las partes 4 y 5 del art. 45 del Código de Vivienda de la Federación Rusa para el anuncio de la asamblea general, es una condición necesaria para la elegibilidad de esta asamblea. En caso de incumplimiento, las decisiones de la asamblea general pueden ser impugnadas ante los tribunales (parte 6 del artículo 46 del Código de Vivienda de la Federación Rusa).
14.2. Legalidad de la junta general.
Debe prestarse especial atención a la legitimidad de la junta general de propietarios. La junta general es competente (tiene quórum) si en ella concurrieron los propietarios del local de esta casa o sus representantes, que posean más del cincuenta por ciento de los votos del total de los votos de los propietarios (artículo 45 de el Código de Vivienda de la Federación Rusa). Para determinar la elegibilidad de la reunión, primero debe conocer el área total de todos los locales residenciales y no residenciales propiedad del propietario en un edificio de apartamentos. Solo conociendo tal área total, es posible realizar reuniones, ya que esto le permite calcular los votos pertenecientes a cada uno de los propietarios de locales residenciales y no residenciales que participan en la reunión. Por ejemplo, si el área total de locales residenciales y no residenciales en un edificio de apartamentos es de 2000 metros cuadrados. m, luego la parte del propietario I., que posee un apartamento en esta casa con un área total de 95 metros cuadrados. m, como porcentaje es: (95 x 100) : 2000 = 4,75, y en consecuencia este propietario posee 4,75 votos.
El cálculo de dicha área para la celebración de una asamblea general para elegir el Consejo de un edificio de apartamentos puede ser realizado por un grupo de propietarios de iniciativa, habiendo compilado previamente una lista de propietarios de todos los locales de la casa y resumiendo la información sobre el área de los locales que les pertenecen. Dicha lista también es necesaria para identificar a las personas que asistieron a la reunión o presentaron sus decisiones por escrito sobre temas incluidos en la agenda de la reunión.
La lista de propietarios puede contener, por ejemplo, la siguiente información:
- ubicación del edificio de apartamentos (dirección postal);
- el número de locales en un edificio de apartamentos con propietarios específicos (no incluidos en los locales comunes de un edificio de apartamentos, que son parte de la propiedad común en un edificio de apartamentos);
- el área total de dichos locales;
- nombre (objetivo) del local (por ejemplo, "apartamento de dos habitaciones", "local de oficinas"), número del piso (incluido el subterráneo) en el que se encuentra el local (si el local forma parte de un edificio de apartamentos, incluidos un edificio con un número subterráneo de pisos) y el número del local (por ejemplo, el número del apartamento), si se determinan de acuerdo con el registro estatal del parque de viviendas, el área del local;
- el régimen de propiedad de este local (individual, común o común);
- apellido, nombre, patronímico (nombre) del propietario, así como información sobre el documento que confirma la propiedad de dicho local;
- datos necesarios para identificar al propietario del local (por ejemplo, datos del pasaporte de un ciudadano, número de registro estatal de una persona jurídica, etc.);
- apellido, nombre, patronímico (nombre) del representante del propietario (si el propietario ha designado a su representante de forma permanente o tiene su representante legal);
- datos necesarios para identificar al representante del propietario del local (por ejemplo, datos de pasaporte de un ciudadano, número de registro estatal de una persona jurídica, etc.), así como información sobre el documento en el que se basan sus poderes, el término de tales poderes;
- el número de votos pertenecientes al dueño del local;
- la dirección postal del propietario, a la que deben enviarse los mensajes sobre la celebración de juntas generales (a menos que la junta general haya decidido colocar dichos mensajes en las instalaciones de la casa).
14.3. Decisiones de la junta general.
La decisión de la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos sobre la elección del Consejo de un edificio de apartamentos se toma por mayoría de votos del número total de votos que participan en esta reunión, de conformidad con el art. 44, 46 del Código de Vivienda de la Federación Rusa).
El derecho a votar en una asamblea general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos sobre cuestiones sometidas a votación corresponde a los propietarios de locales en este edificio. El número de votos que tiene cada propietario es proporcional a su participación en el derecho de dominio común de los bienes comunes en esta casa (artículo 48 de la LC RF).
La lista de bienes comunes y el procedimiento para determinar las participaciones en el derecho de propiedad común están establecidos por el art. Arte. 36, 37 LCD RF. De conformidad con el apartado 1 del art. 48 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, la votación en una asamblea general de propietarios de locales la lleva a cabo el propietario tanto personalmente como a través de su representante en ciertas circunstancias (empleo, enfermedad, viaje de negocios, etc.). En este caso, el poder otorgado por el propietario al representante puede ser emitido en forma escrita simple y certificada en el lugar de trabajo, estudio, residencia (de conformidad con los requisitos de los párrafos 4, 5 del artículo 185 de la Código Civil de la Federación Rusa). La indicación de los actos de los órganos estatales autorizados o de los órganos de autogobierno local también puede servir como base para los poderes del representante.
La votación se realiza sobre cada punto del orden del día inmediatamente después de su discusión. La votación puede realizarse de varias formas: a mano alzada, mediante mandatos o decisiones escritas de los propietarios, en las que se indique la participación en el derecho de dominio común de los bienes comunes y el número de votos que tiene este propietario (inciso 4, artículo 48 de la LC RF).
Para resumir los resultados de la votación en el método presencial de celebrar una junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos, se debe crear una comisión de escrutinio, este tema también está incluido en la agenda de la junta general. . Su composición es propuesta por los iniciadores de la junta general y aprobada por la junta general. En caso de voto en ausencia, los votos son contados por los iniciadores de la asamblea general.
14.6. Registro de la decisión de la junta general.
La decisión de la junta general se redacta en un protocolo en la forma establecida por la junta general de propietarios de locales en esta casa (inciso 1, artículo 46 de la LC RF).
Las actas, así como las convocatorias de la asamblea general y las decisiones de los propietarios, se conservan en el lugar o domicilio que también determine la decisión de esta asamblea (inciso 4, artículo 46 de la LC RF). El Código de Vivienda de la Federación Rusa no establece ningún requisito para la forma del protocolo, y no existen regulaciones que rijan las reglas para su mantenimiento. Pero existe una práctica establecida de llevar actas, es bien conocida, y se recomienda a los propietarios de locales en un edificio de apartamentos que celebran una junta general de propietarios que la sigan.
Las actas de las asambleas generales deben redactarse por escrito, firmadas por el presidente y el secretario, así como por los miembros de la comisión de escrutinio. El acta debe indicar la fecha y el lugar de la asamblea general de propietarios, el orden del día, el quórum.
La ley establece que las decisiones de la asamblea general de propietarios deben ser puestas en conocimiento de todos los propietarios del local, incluidos los que no hayan tomado parte en la asamblea, dentro de los diez días siguientes a la fecha en que se tomaron dichas decisiones (artículo 46, parte 3 de la LC RF). Con base en este requisito, el protocolo deberá ser elaborado en un plazo máximo de diez días contados a partir de la fecha de la reunión general de propietarios del local.
15. Celebración de una junta general de propietarios de locales en la modalidad de voto a distancia.
De conformidad con la Ley Federal del 04.06.2011 N 123-FZ "Sobre las modificaciones del Código de Vivienda de la Federación Rusa y Ciertos Actos Legislativos de la Federación Rusa", Parte 1, art. 47, si durante una asamblea general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos por presencia conjunta de propietarios de locales en este edificio para discutir puntos de la agenda y tomar decisiones sobre asuntos sometidos a votación, dicha asamblea general no tenía la especificada en inciso 3 del artículo 45 de la LC RF quórum, en adelante, las decisiones de la asamblea general de propietarios de locales en un edificio de departamentos con el mismo orden del día podrán ser tomadas por voto a distancia. Se refiere al traslado al lugar o domicilio indicado en la convocatoria de la asamblea general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos, realizada por escrito de las decisiones de los propietarios sobre los asuntos sometidos a votación.
15.1. Comunicación de la celebración de la junta general en forma de voto a distancia.
- información sobre la persona a cuya iniciativa se convoca esta reunión;
- forma de esta reunión - voto en ausencia;
- fecha y hora en que vence el plazo para aceptar las decisiones de los propietarios sobre los asuntos sometidos a votación, el lugar o dirección adonde deben trasladarse tales decisiones;
- agenda de la reunión;
- el procedimiento para conocer la información y (o) materiales que se presentarán en esta reunión, así como el lugar o dirección donde se pueden encontrar, el teléfono de contacto del iniciador de la reunión.
El aviso de celebración de una junta general en forma de voto a distancia difiere del aviso de celebración de una junta general presencial solo en un aspecto. En lugar de un mensaje sobre el lugar y la hora de la reunión, se indica el lugar, la fecha y la hora de la adopción final de las decisiones de los propietarios sobre los asuntos sometidos a votación (inciso 4, inciso 5, artículo 45, artículo 146 del Código de Vivienda de la Federación Rusa).
El procedimiento para la notificación de una reunión no difiere del procedimiento para notificar a los propietarios de locales sobre una reunión en persona (Parte 4, Artículo 45, Artículo 146 del Código de Vivienda de la Federación Rusa).
Como resultado de una violación del procedimiento para notificar a los propietarios de los locales de un edificio de apartamentos sobre la celebración de una asamblea general, la decisión tomada por ellos puede ser impugnada ante los tribunales y declarada nula.
15.2. Legalidad de la junta general.
La asamblea general en rebeldía es elegible en las mismas condiciones que la presencial: si concurren a ella los propietarios del local de esta casa o sus representantes, que tengan más del cincuenta por ciento de los votos del total de los votos de los propietarios (Artículo 45 del Código de Vivienda de la Federación Rusa).
Las decisiones de la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos se toman de la misma manera que en una reunión presencial de propietarios de locales en un edificio de apartamentos.
15.4. Requisitos para la decisión de los propietarios.
La junta general en la modalidad de voto a distancia se lleva a cabo trasladando al lugar o domicilio indicado en la convocatoria de la junta general, las decisiones de los propietarios por escrito sobre los asuntos sometidos a votación. Junto con el aviso de celebración de dicha reunión con una indicación de la agenda, es aconsejable que los propietarios de locales en un edificio de apartamentos envíen formularios de la decisión del propietario sobre el tema sometido a votación (elección del Consejo del apartamento edificio), que el propietario rellena de su puño y letra y pone su firma. Si la decisión por el propietario del local es tomada por una persona autorizada, se debe adjuntar un poder notarial a la decisión.
La Parte 3 del Artículo 47 del Código de Vivienda de la Federación Rusa establece requisitos obligatorios para la decisión del propietario. El cumplimiento de estos requisitos es de gran importancia, ya que lo contrario puede implicar el reconocimiento de la decisión de la asamblea general como inválida (Artículo 46, Parte 6 del Código de Vivienda de la Federación Rusa):
- la decisión debe ser por escrito;
- La decisión del titular debe contener: información sobre la persona que participa en la votación; información sobre el documento que confirma la propiedad de la persona que participa en la votación de los locales en el edificio de apartamentos correspondiente; decisiones sobre el tema del programa, expresadas con las palabras "a favor", "en contra", "abstención". Es decir, la decisión debe formularse de tal manera que no tenga doble sentido, excluya cualquier inexactitud en la redacción y pueda ser respondida inequívocamente por una de las opciones dadas.
La cuestión del lugar y el momento de la transferencia de la decisión del propietario está regulada de manera bastante estricta. La ley establece que el aviso de celebración de una asamblea de propietarios de locales en la modalidad de voto a distancia deberá indicar el lugar o domicilio para la presentación de la decisión, así como el plazo específico en el que los propietarios de locales pueden enviar sus decisiones.
Yury Netreba, del Colegio de Abogados de Arbat Moscú, explica cómo realizar correctamente una reunión general de propietarios de las instalaciones de un edificio de apartamentos. Si no se observan todas las formalidades, la decisión de la asamblea puede ser declarada nula. Por ello, es importante saber preparar la documentación, informar sobre la reunión, organizarla correctamente, formalizar y calcular los resultados. El abogado también habló sobre el procedimiento para notificar a los funcionarios y almacenar los documentos de la reunión.
La junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos (tanto locales residenciales como no residenciales, plazas de aparcamiento, un garaje subterráneo, es decir, propietarios de cualquier local) es el órgano de gobierno de un edificio de apartamentos.
La junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos puede celebrarse un número ilimitado de veces. El legislador no prohíbe la celebración de varias reuniones al mismo tiempo con diferentes agendas. Asimismo, no se ha establecido la duración de la junta general, por lo que la junta general puede durar un mes, dos, etc., pero al menos una vez al año, salvo que se establezca otra cosa. Al mismo tiempo, no existe sanción por no celebrar una junta general.
Las principales etapas de organización y celebración de una asamblea general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos (en adelante, OSS) son las siguientes:
- Definición de iniciador.
- Preparación de documentos para la junta general.
- Convocatoria de la junta general.
- Celebrar una junta general de acuerdo con la forma elegida (tiempo completo, tiempo parcial, tiempo parcial).
- Registro de resultados de votaciones.
- Notificación de los resultados de la OSS a propietarios e interesados.
- Envío de documentos a la autoridad de supervisión de vivienda (GZhI).
- Almacenamiento de documentación.
La reunión general es iniciada por un grupo activo o por individuos, una reunión extraordinaria suele ser la de los propietarios. También tienen ese derecho las personas jurídicas, por ejemplo, una sociedad de gestión operativa (inciso 7, artículo 45 de la LC RF).
Los iniciadores pueden actuar por medio de representante, lo que requiere poder otorgado por notario, o otorgado conforme a los requisitos generales del art. 185.1 del Código Civil.
Para preparar la Junta General, se requerirán los siguientes documentos:
- Registro de propietarios de locales de un edificio de apartamentos.
- Aviso de celebración de junta general de propietarios.
- Formas de decisiones de los propietarios.
- Hojas de registro.
¿Dónde y cómo obtener estos documentos?
Se necesita el registro de propietarios de los locales de un edificio de apartamentos para enviar avisos de una asamblea general y contar los votos sobre los puntos de la agenda. Debe incluir información sobre los propietarios de los locales de un edificio de apartamentos en particular, indicando el área de los locales ocupados por ellos. El documento forma parte integrante del acta de la junta general.
Se puede obtener de la organización administradora de una casa en particular. Si ella se niega, el registro se puede compilar por su cuenta. Para hacer esto, debe solicitar a los propietarios de los locales que presenten certificados de registro emitidos antes del 15 de julio de 2016 o solicitar información del Registro Estatal Unificado de Derechos Inmobiliarios. Después del 15 de julio de 2016, el derecho se confirma mediante un extracto de la USRR y se cancelan los certificados en papel (carta del Ministerio de la Construcción del 17 de noviembre de 2016 No. 38396-OD / 04).
Mensaje (aviso) sobre la celebración de una junta general
¿Qué debe contener un mensaje sobre la celebración de una junta general de propietarios de los locales de un edificio de apartamentos?
El aviso de celebración de una asamblea general de propietarios de los locales de un edificio de apartamentos deberá indicar:
- información sobre la persona (personas) por cuya iniciativa (quién) se convoca la reunión;
- la forma de la reunión (reunión presencial o voto a distancia, reunión personal o por correspondencia);
- la fecha, hora, lugar de celebración de la junta o, en el caso de celebrarse esta junta en forma de voto presencial o a distancia, la hora, fecha de inicio y finalización de la adopción de las decisiones de los propietarios sobre las cuestiones sometidas a voto, el lugar o domicilio donde deban presentarse dichas decisiones;
- agenda de la reunión;
- el procedimiento para conocer la información y (o) materiales que serán presentados en esta reunión, el lugar o dirección donde se pueden encontrar.
Cada propietario de los locales en un edificio de apartamentos debe ser notificado de la hora y el lugar de la OSS a más tardar 10 días antes de la fecha de la asamblea general. Según el método de información que haya establecido la junta general, puede colgar un anuncio en la entrada u otro lugar público, entregar un aviso firmado a cada propietario o enviarlo por correo certificado (parte 4 del artículo 45 de la LC RF ).
¿Qué cuestiones se resuelven en la junta general de propietarios del local?
- Cambio del Código Penal o de la forma de administrar la casa.
- Creación/liquidación de HOA.
- Aprobación del procedimiento de inscripción y conservación del acta de la junta general de propietarios.
- Reconstrucción de la casa y cualquier problema relacionado con almacenes y dependencias para las necesidades del hogar.
- Desmantelamiento de objetos individuales relacionados con el edificio.
- Uso del área local.
- Arrendamiento de territorio para comercios u otros fines.
- Los residentes deciden sobre la construcción de un parque infantil, estacionamiento, prohibición del uso de terrenos pertenecientes a la casa.
- Resolver problemas relacionados con la asignación de fondos recaudados para reparaciones de capital.
(Los fondos pueden ir a la cuenta propia de TSN o al fondo general del estado. Tal decisión no requiere demora).
Maneras de gestionar un edificio de apartamentos.
La legislación de vivienda prevé tres formas de administrar un edificio de apartamentos (parte 2 del artículo 161 del Código de Vivienda de la Federación Rusa). La junta general de propietarios del local elige la forma de gestión más conveniente y adecuada y puede modificarla en cualquier momento en función de su decisión (parte 3 del artículo 161 de la LC RF).
Método 1. Gestión directa de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos (Artículo 164 del Código de Vivienda de la Federación Rusa)
El control directo es posible en un edificio de apartamentos, cuyo número de apartamentos no supere los treinta (parte 2 del artículo 161 de la RF LC). En nombre de los propietarios de los locales en dicha casa, en relación con terceros, uno de los propietarios de los locales en dicha casa u otra persona que tenga la autoridad certificada por un poder notarial (parte 3 del artículo 164 de la LC RF) tiene derecho a actuar.
Método 2. Gestión de una asociación de propietarios (HOA) o una cooperativa de vivienda u otra cooperativa de consumo especializada
La HOA es creada por los propietarios de un edificio de apartamentos (por decisión de más del 50% de los propietarios) o los propietarios de apartamentos en varios edificios, es un tipo de asociación de propietarios, que es una asociación de propietarios de locales. en un edificio de apartamentos, y está registrada como una organización sin fines de lucro (inciso 4, parte 2, artículo 44, parte 1, artículo 46 de la LC RF, inciso 4, inciso 3, artículo 50, inciso 2, artículo 291 de la Código Civil de la Federación Rusa).
El propósito de la HOA es administrar la propiedad común de la casa y llevar a cabo actividades para crear, mantener, preservar y aumentar dicha propiedad, proporcionar servicios públicos, llevar a cabo otras actividades destinadas a lograr los objetivos de administrar edificios de apartamentos o compartir la propiedad de propietarios (parte 1 del artículo 135 de la LCD RF).
La HOA tiene derecho a prestar servicios y (o) realizar trabajos de mantenimiento y reparación de bienes comunes en un edificio de apartamentos por su cuenta o contratar, sobre la base de contratos, a personas que participen en actividades relevantes. Si la HOA ha concluido un acuerdo con la organización administradora, controla el cumplimiento de las obligaciones bajo dicho acuerdo.
Método 3. Gestión de la organización gestora
Organización administradora: una organización comercial que brinda servicios para la administración de un edificio de apartamentos sobre la base de una licencia (parte 1.3 del artículo 161 de la LC RF).
Además del método de gestión, la junta general de propietarios de los locales debe elegir una organización de gestión específica, acordar los términos del contrato y el monto de las tarifas de mantenimiento y reparación con ella.
Al elegir una organización administradora por una junta general de propietarios de locales, se celebra un acuerdo de administración con cada propietario en los términos especificados en la decisión de la junta general (parte 1 del artículo 162 de la LC RF). Según los términos del contrato, la organización administradora, dentro del período acordado, por una tarifa, se compromete a brindar servicios y realizar trabajos en el mantenimiento y reparación adecuados de la propiedad común en un edificio de apartamentos, brindar servicios públicos a los propietarios de locales y personas. utilizando locales en esta casa, llevar a cabo otras actividades encaminadas a lograr los objetivos de las actividades de gestión de un edificio de apartamentos (parte 2 del artículo 162 de la RF LC).
El contrato de administración de un edificio de departamentos se celebra por un período no menor de un año ni mayor de cinco años (inciso 5 del artículo 162 de la LC RF). Al mismo tiempo, los propietarios de los locales tienen derecho a rescindir el contrato de gestión por los motivos previstos en la Parte 8 del art. 162 ZHK RF. Por la prestación indebida de los servicios, la entidad gestora responde ante los propietarios. Tienen derecho en una asamblea general a negarse a cumplir el contrato para administrar un edificio de apartamentos si la organización administradora no cumple con los términos de dicho acuerdo, y deciden elegir otra organización administradora o cambiar el método de administración de la casa. (parte 8.2 del artículo 162 de la LC RF).
Celebración de una asamblea general
El día de la reunión, los miembros del grupo de iniciativa se reúnen con los demás propietarios del local en el lugar señalado y a la hora acordada. El propietario del local puede votar en la asamblea general, ya sea personalmente o por medio de un representante. El poder para votar debe contener información sobre el representado propietario del local y su representante (nombre o cargo, lugar de residencia o ubicación, datos del pasaporte) y debe estar redactado de acuerdo con los requisitos de las cláusulas 4 y 5 del art. . 185 del Código Civil de la Federación Rusa o certificado por un notario. La información sobre las personas que participan en la parte presencial de la votación se incluirá en las listas de registro. Independientemente de la participación en la parte presencial de la votación, todos los propietarios votan por escrito, llenando el formulario de decisión. Los formularios de decisión deberán enviarse o emitirse con antelación, así como la fecha, hora y lugar de recepción de los formularios cumplimentados.
La Asamblea General no puede tomar decisiones sobre asuntos no incluidos en el orden del día, así como modificarlo.
El procedimiento de realización está regulado en detalle por la Orden del Ministerio de Construcción de Rusia del 31 de julio de 2014 No. 411 / pr "Sobre la aprobación de los términos aproximados del contrato para la gestión de un edificio de apartamentos y recomendaciones metodológicas sobre el procedimiento para la organización y celebración de asambleas generales de propietarios de locales en edificios de apartamentos".
¿Qué debe contener la decisión del propietario del local MKD?
En la decisión del titular sobre los asuntos sometidos a votación, se deberá especificar la siguiente información:
Información sobre el propietario:
- información sobre la persona que participa en la votación (nombre completo del propietario votante (representante del propietario), número del local, su participación en la propiedad del local);
- información sobre el documento que confirma la propiedad de la persona que participa en la votación de los locales en el edificio de apartamentos correspondiente (número del formulario de certificado o número de registro del extracto de USRN);
- decisiones sobre cada punto del orden del día, expresadas con las palabras “a favor”, “en contra” o “abstención” (inciso 3 del artículo 48 de la LC RF).
Si la votación la realiza un representante, deberá adjuntar un poder. El representante legal que votó por el menor titular (padre) deberá adjuntar copia del acta de nacimiento del menor.
Información sobre la hora, fecha y lugar de recepción de los formularios de decisión, la firma del titular o su representante. (Un formulario de decisión sin firma se considera inválido y no se tiene en cuenta al contar los votos en función de los resultados de la votación).
Es muy importante recordar que la junta general es competente (tiene quórum) si en ella intervinieron los propietarios del local o sus representantes, que posean más del 50% de los votos del total de votos. El número de votos que tiene cada propietario de locales en un edificio de apartamentos en una asamblea general es proporcional a su participación en el derecho, a saber: 1 sq. m = 1 voto.
Al resolver el problema de crear un TSN, el formulario de decisión, así como la agenda, deben incluir las siguientes preguntas:
- Sobre la constitución de la Asociación de Propietarios.
- De la aprobación de su nombre;
- Por la aprobación de su estatuto;
- De la elección de su presidente;
- Sobre la elección del método de gestión;
- Por terminación de contratos de gestión previamente celebrados.
Se requiere más del 50% del número total de votos para tomar la decisión de crear un TSN. Todos los propietarios que votaron “A FAVOR” de la creación de TSN y la aprobación de los estatutos deben firmar el acta de la junta general.
Registro de los resultados de la votación
La Comisión de Escrutinio procesa las papeletas y cuenta los resultados de la votación. La composición de la comisión de escrutinio la determinan los propietarios en la asamblea general.
Sólo se computarán aquellos votos para los cuales el titular haya elegido una sola opción de respuesta en la decisión escrita. En caso contrario, las decisiones se declaran nulas. Si hay varias preguntas en el orden del día, una respuesta incorrecta no invalida toda la decisión (parte 6 del artículo 48 de la LC RF).
La decisión final de la junta general se redacta en un protocolo con todas las boletas de votación adjuntas. Los requisitos para el protocolo están regulados en detalle por la Orden del Ministerio de Construcción, Vivienda y Servicios Comunales de la Federación Rusa del 25 de diciembre de 2015 No. 937 / pr.
Los datos obligatorios del protocolo son:
- Título del documento;
- fecha y número de registro del acta de la junta general;
- la fecha y lugar de la asamblea general;
- encabezamiento a la parte de contenido del acta de la junta general;
- contenido del acta de la junta general;
- lugar (dirección) de almacenamiento de actas de asambleas generales y decisiones de propietarios de locales en un edificio de apartamentos sobre temas sometidos a votación;
- anexos al acta de la junta general (si están indicados en el contenido del acta de la junta general);
- firma del presidente y del secretario, de los miembros de la comisión de escrutinio, o del iniciador de la asamblea general de propietarios del local, si el presidente y el secretario no fueron elegidos.
- Firmas de todos los propietarios que votaron "A FAVOR" de la creación de TSN y la aprobación de los estatutos de la Sociedad.
En el texto del protocolo se distinguen dos partes: introductoria y principal.
Introducción: estadísticas registradas, hechos.
Confeccionando el protocolo, en este apartado se indican los datos: El iniciador de la reunión.
Para una persona jurídica, de acuerdo con el registro y los documentos constitutivos, se prescribe el nombre de la organización sin abreviaturas, OGRN. Para una persona física, de acuerdo con un documento de identidad, se indica el nombre completo sin abreviaturas, el número de la vivienda, cuyo propietario es la persona física, los detalles del documento sobre el derecho de propiedad.
Se indica el presidente, el secretario y la composición de la comisión de escrutinio.
Lista de miembros de la junta general. El número total de votos de los propietarios de MKD. El área total del edificio de apartamentos. Agenda. Presencia/ausencia de quórum y elegibilidad de la reunión.
En su mayor parte, los momentos procesales de la etapa in situ se registran directamente. La etapa remota no se describe.
Parte principal
El temario y las secciones individuales se escriben aquí (su número corresponde a las preguntas). Los problemas se someten a la consideración de los propietarios de acuerdo con el aviso de la reunión. Uno o más puntos pueden estar en la agenda. Las preguntas están numeradas.
Está prohibido agregar el ítem “Miscelánea”, para discutir varios temas dentro de su marco. Queda prohibido incluir en el orden del día asuntos que no estén incluidos en la convocatoria.
Es imposible combinar preguntas con diferente contenido en una sola formulación.
La parte principal incluye 3 secciones:
Parte 1. "Escuchado": aquí se escribe el nombre completo del orador, el número de serie, el contenido del tema según la agenda, el contenido abreviado del discurso o una indicación del apéndice con el texto del discurso.
Parte 2. "Propuesto": la esencia inequívoca y breve de la propuesta sobre el tema que se está votando.
Parte 3. "Decid" - decisiones sobre todos los temas de la agenda: la redacción puede ser "a favor", "en contra", "abstención". Asegúrese de escribir el número y la redacción exacta del tema de acuerdo con la agenda, la cantidad de votos en diferentes puntos.
Puede haber varios elementos numerados en una decisión.
Información sobre los presentes e invitados
Los presentes en la asamblea son personas físicas y jurídicas que tienen derecho a voto en la asamblea (tienen derecho de propiedad sobre el local en el MKD). Invitados a la reunión: personas que están presentes en la reunión, pero que no tienen derecho a voto. En la mayoría de los casos, estos son abogados u otros expertos.
Después de la palabra "Participantes" se ingresa información sobre todas las personas presentes en la junta general.
Incluyen:
Para personas físicas: nombre completo (si corresponde) del propietario del local en un edificio de apartamentos y (o) su representante (si participa en la junta general).
Para personas jurídicas: el nombre escrito sin abreviaturas y OGRN jur. personas de acuerdo con el registro y los documentos constitutivos, el nombre y los detalles del documento que confirma la propiedad del local, el número total de votos que posee la persona en cuestión. Nombre completo (si corresponde) del representante de la persona jurídica (la entrada se realiza de acuerdo con el documento de identidad), el nombre y los detalles del documento que confirma la autoridad del representante de la persona jurídica, la firma de esta persona.
Se indican según el documento que acredite la identidad del ciudadano. Se escribe el número del local en el edificio de apartamentos, cuyo propietario es un individuo y los detalles del documento que confirma la propiedad del local. Se indica el número de votos de la persona en cuestión, el nombre y los detalles del documento que confirma la autoridad del representante del propietario del local (sujeto a la participación en la junta general y la votación), las firmas de todas estas personas.
Los datos de las personas presentes en la reunión podrán formarse en forma de lista si su número supera las 15 personas. También registra información sobre los presentes de acuerdo con los requisitos anteriores del párrafo 12 de la Orden.
La lista es un anexo obligatorio del acta de la junta general. En el propio protocolo, inmediatamente después de escribir el número total de presentes, se pone la nota “Se adjunta la lista, Anexo No. ____”.
Un anexo obligatorio al acta de la junta general es:
- un registro de propietarios de locales en un edificio de apartamentos que contiene información sobre todos los propietarios de locales en un edificio de apartamentos que indica el apellido, nombre, patronímico (si corresponde) de los propietarios: personas físicas, el nombre completo y PSRN de personas jurídicas, números de los locales que les pertenecen, y detalles de los documentos que confirman los derechos de propiedad de los locales, el número de votos que posee cada propietario de los locales en un edificio de apartamentos;
- convocatoria de la junta general, redactada de conformidad con el apartado 5 del art. 45, apartado 4 del art. 47.1 RF CL.
- un registro de entrega a propietarios de locales en un edificio de apartamentos de mensajes sobre la celebración de una junta general, que contiene información sobre los propietarios de locales en un edificio de apartamentos (representantes de los propietarios) a quienes se enviaron mensajes, y el método de envío de mensajes, el fecha en que fueron recibidos por propietarios de locales en un edificio de apartamentos (representantes de los propietarios), con la excepción de un caso en el que la decisión de la junta general estipule que el aviso de la celebración de la junta general se coloca en los locales de este casa, determinada por tal decisión y accesible a todos los propietarios de locales en esta casa;
- una lista de propietarios de locales en un edificio de apartamentos que estuvieron presentes en la junta general, que contiene información sobre los propietarios de locales en un edificio de apartamentos (representantes de los propietarios).
- poderes notariales (o sus copias) u otros documentos (sus copias) que certifiquen los poderes de los representantes de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos que estuvieron presentes en la junta general. Si un padre votó por un niño imperfecto, se debe adjuntar el certificado de nacimiento del niño;
- documentos sobre los cuales, en el curso de la consideración de asuntos incluidos en la agenda y sometidos a votación, se tomaron decisiones en la asamblea general;
- decisiones de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos en caso de asamblea general en forma de voto en persona o en ausencia;
- otros documentos o materiales que se determinarán como anexo obligatorio al acta de la junta general por decisión de la junta general adoptada en la forma prescrita.
El acta de la asamblea general se redacta dentro de los plazos establecidos por la asamblea general de propietarios de los locales de un edificio de apartamentos, pero a más tardar 10 días después de la asamblea.
Informar de los resultados de la reunión.
La decisión final de la junta general de propietarios se redacta en forma de protocolo con todas las boletas de votación adjuntas. El iniciador de la asamblea debe publicar las decisiones tomadas por la asamblea general, así como los resultados de las votaciones. Para hacer esto, debe publicar un mensaje en las instalaciones de esta casa, que está determinado por la decisión de la junta general y está disponible para todos los propietarios.
Es necesario notificar a todos los propietarios en un plazo máximo de diez días desde la fecha de adopción de estas decisiones (parte 3 del artículo 46 de la LC).
Envío del acta de la junta general de propietarios de los locales de un edificio de apartamentos a la autoridad de control
El procedimiento para transferir copias de las actas de la junta general de propietarios de locales está establecido por Orden del Ministerio de Construcción, Vivienda y Servicios Comunales de la Federación Rusa del 25 de diciembre de 2015 No. 937 / pr.
1. En relación con la adopción de la Ley Federal No. 485-FZ del 31 de diciembre de 2017, la Organización Administradora, la Junta de la Asociación de Propietarios, ZhK, ZhSK después del 11.01.2018. están obligados a enviar no copias, sino originales decisiones y actas de la junta general de propietarios de los locales que se les presentan de conformidad con la Parte 1 del art. 46 del Código de Vivienda de la Federación Rusa por la persona que inició la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos, al organismo de supervisión estatal de vivienda de la entidad constitutiva de la Federación Rusa en cuyo territorio se encuentra el edificio de apartamentos, los propietarios del local en que se celebre la junta general.
2. Originales decisiones, el protocolo debe ser transferido dentro de los cinco días desde el momento en que fueron recibidos del iniciador por la organización administradora, la junta de HOA, ZhK o ZhSK. La entrega debe realizarse de tal manera que sea posible confirmar el hecho y la fecha de recepción de los documentos por parte de la autoridad estatal de supervisión de la vivienda. Además, subsiste la obligación de colocar en el sistema de información estatal de vivienda y servicios comunales (en adelante el sistema) imágenes electrónicas de decisiones, un protocolo en formato electrónico.
3. Las copias de las decisiones, actas se consideran transferidas en el caso de que la imagen electrónica de las decisiones, actas sea de dominio público y esté disponible para su visualización en el sistema, así como cuando se transfieran decisiones, actas de cualquier otra forma, excepto la colocación. en el sistema, - si la entidad administradora tiene, la junta directiva de una comunidad de propietarios, una cooperativa de vivienda o de construcción de vivienda, otra cooperativa especializada de consumo, un documento que acredite el hecho y la fecha de su transferencia al organismo estatal de supervisión de la vivienda.
Almacenamiento de materiales de la junta general de propietarios de los locales de un edificio de apartamentos.
En relación con la adopción de enmiendas al Código de Vivienda de la Federación Rusa por la Ley Federal No. 485-FZ del 31 de diciembre de 2017, del 11 de enero de 2018 ahora solo se permite almacenar copias actas de asambleas generales de propietarios de locales en un edificio de apartamentos y decisiones de dichos propietarios sobre asuntos sometidos a votación, en un lugar o en una dirección determinada por la decisión de esta asamblea. (Cláusula 4, Artículo 46 del Código de Vivienda de la Federación Rusa).
El nuevo Código de Vivienda, que entró en vigor, marcó el comienzo de un enfoque completamente nuevo para resolver problemas en el sector de la vivienda. Este fue el tema de un artículo anterior.
Se prestó especial atención al hecho de que los ciudadanos se darán cuenta de la necesidad de organizar la vida en su hogar por su propia iniciativa, para que sea lo más cómoda posible, y comenzarán a participar en la gestión de los bienes comunes de la casa. . En otras palabras, el gobierno espera, en primer lugar, la actividad de los propios residentes en la implementación de los derechos y obligaciones que les otorga la ley.
El tema de este artículo es ayudar a los propietarios a preparar y realizar reuniones generales sin errores. Y antes que nada, recomendar ciertos pasos prácticos para elegir una de las formas de administrar la propiedad en el hogar.
¡¿Qué pasa con la reunión?! (Definición de montaje).
La junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos es el órgano rector de un edificio de apartamentos (artículo 44 del Código de Vivienda de la Federación Rusa).
Entonces, ¿qué es una junta general? ¿Quiénes son los dueños de la propiedad? ¿Cómo se lleva a cabo? ¿Quién debería estar haciendo esto?
Por supuesto, el escéptico dirá que la reunión es un castigo completo, tortura, trabajos forzados y similares. Bueno, ¿cómo se puede llamar una estancia indefinida en una habitación cargada o en un patio frío, en compañía de personas unidas por un objetivo, pero al mismo tiempo defendiendo sus propias ideas, utilizando todo tipo de formas y métodos de persuasión?
Pero en este asunto, el pesimismo y la pasividad no son nuestros aliados.
La asamblea general es un evento organizado y planificado con anticipación, cuyo propósito es resolver ciertos asuntos.
Nadie excepto los propietarios puede decidir la administración de su propiedad. Por tanto, sólo la asamblea general, como único órgano de gobierno de la casa, puede y está obligada a decidir sobre la administración, uso y disposición de los bienes comunes de la casa.
Los propietarios son residentes de apartamentos que han sido privatizados o comprados o heredados, etc. tu apartamento. Los propietarios de locales no residenciales también son participantes en la junta general. Por ejemplo, si hay una tienda en su casa, entonces el propietario de esta tienda, en pie de igualdad con los demás residentes de la casa, debe participar en la vida de la casa. El municipio también puede ser propietario de locales residenciales y no residenciales. Si tiene un contrato de arrendamiento social o un contrato de arrendamiento de locales, entonces el propietario de estos locales es la administración de la ciudad.
Una propiedad puede tener varios propietarios. Depende del tipo de propiedad: copropiedad común o propiedad compartida común. Con la copropiedad común, una persona (esposo o esposa) actúa en nombre del propietario, quien actúa en el interés común y resuelve todos los asuntos en forma conjunta. Con la propiedad compartida común, cada propietario, de acuerdo con ciertas acciones (las acciones se indican en el documento de propiedad), actúa en nombre propio y resuelve los problemas por sí mismo. Una excepción es un propietario menor de edad o incompetente. En su nombre actúa un representante legal (padre, tutor, custodio), quien ha presentado documentos que acreditan su autoridad (certificado de nacimiento del menor o Resolución del Jefe de la Administración sobre el nombramiento de tutor o custodio).
La cuestión de cómo administrar la casa se decide en la junta general de propietarios por mayoría de votos. Es la elección del método de gestión lo que debe dedicarse a la primera reunión.
Cabe recordar que esta elección no es un derecho, sino una obligación de los propietarios. Hay tres opciones a elegir:
Todos los problemas de la "casa" pueden ser resueltos por la empresa de gestión (Reino Unido),
Asociación de Propietarios (HOA)
Y directamente a todos los propietarios.
¿Por qué vamos? (Objetivos de la reunión).
Son competencias de la asamblea general (artículo 44 de la LC RF):
Tomar decisiones sobre la reconstrucción de un edificio de apartamentos (incluida su ampliación o superestructura), la construcción de dependencias y otros edificios, estructuras, estructuras, la reparación de bienes comunes en un edificio de apartamentos;
Tomar decisiones sobre los límites del uso del terreno en el que se ubica el edificio de apartamentos, incluida la introducción de restricciones sobre su uso;
Tomar decisiones sobre la transferencia al uso de la propiedad común en un edificio de apartamentos;
Elegir una forma de administrar un edificio de departamentos (administración directa de los propietarios de locales en un edificio de departamentos; administrar una comunidad de propietarios o una cooperativa de vivienda u otra cooperativa de consumo especializada; administrar las fuerzas de una organización administradora (Artículo 161 de la LC RF) ;
Constitución y liquidación de una comunidad de propietarios;
Aprobación del monto del pago por el mantenimiento y reparación de locales residenciales en un edificio de apartamentos;
Otros asuntos referidos por el Código de Vivienda de la Federación Rusa a la competencia de la asamblea general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos (Artículos 44, 135, 141, 156 del Código de Vivienda de la Federación Rusa).
Es decir, los propietarios, uniéndose, resuelven cuestiones de administración conjunta de la propiedad común de la casa (incluido un terreno, un edificio residencial y otros objetos inmobiliarios).
La decisión de la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos, adoptada de acuerdo con el procedimiento establecido por el Código de Vivienda de la Federación Rusa, es vinculante para todos los propietarios de locales (Artículo 46 del Código de Vivienda de la Federación Rusa) .
Entonces, dependiendo de los problemas apremiantes, se determinan los objetivos principales de la reunión y las formas de resolverlos. En la primera reunión, el tema principal es la elección de cómo gestionar el edificio de apartamentos.
Los objetivos o temas principales de la junta general se formalizan mediante el orden del día de la reunión.
Ejemplo de orden del día para una junta general de propietarios
Solicitud al acta de la junta general dueños de casa Nº de fecha "___" _______ 2005 AGENDA Asamblea General situado en: a las ____ hora _____ min. "____" _____________ 2005 1. Elección del presidente de la junta general (durante la primera junta general, su presidente es el propietario, por cuya iniciativa se celebra la junta general). No es necesario elegir un presidente cuando se realiza una votación en ausencia. 2. Elección del secretario de la junta general y del grupo de escrutinio (el tamaño del grupo de escrutinio depende directamente del número de propietarios que asistieron a la junta general). 3. Elegir una forma de administrar un edificio de apartamentos ubicado en: __________________________________________________________________________. 4. Elección de la Sociedad Gestora (para el método de gestión - la organización de gestión). 5. Creación de una sociedad de propietarios o una cooperativa de vivienda u otra cooperativa de consumo especializada (para el método de gestión - HOA, ZhSK, ZhK). 6. Decidir sobre la celebración de un contrato o contratos para la prestación de servicios y la realización de obras de mantenimiento, reparación de la propiedad común de un edificio residencial, la prestación de servicios públicos (para todos los modos de gestión). 7. Coordinación de los términos del contrato para la gestión de un edificio de apartamentos (para el método de gestión - la Organización Gestora). 8. Aprobación de los estatutos de una asociación de propietarios o una cooperativa de vivienda u otra cooperativa de consumo especializada (para el método de gestión de una HOA, cooperativa de vivienda, LCD). 9. Elección de los órganos de gestión y control de una comunidad de propietarios o de una cooperativa de vivienda u otra cooperativa de consumo especializada (para la modalidad de gestión de una HOA, cooperativa de vivienda, LCD). 10. Fijación del monto del pago por el mantenimiento y reparación de la vivienda, que asegura el mantenimiento de los bienes comunes en un edificio de apartamentos de acuerdo con los requisitos de la legislación vigente (para cualquier modalidad de gestión). 11. Determinación del procedimiento para la realización de pagos por mantenimiento y reparación de viviendas (para cualquier modalidad de gestión). 12. Tomar una decisión sobre el pago de los gastos para la revisión de un edificio de apartamentos, teniendo en cuenta las propuestas de la organización administradora sobre el momento del inicio de la revisión, el alcance requerido del trabajo, el costo de los materiales, el procedimiento de financiación y otras propuestas relacionadas con la revisión (para cualquier método de gestión). 13. Otorgar a uno de los propietarios la autoridad para representar los intereses de los propietarios de un edificio de apartamentos en las relaciones con terceros (para un método directo de gestión). 14. Determinación del lugar (dirección) de almacenamiento de actas de asambleas generales y decisiones de propietarios sobre asuntos sometidos a votación (para cualquier modalidad de gestión). 15. Determinación del plazo y forma de celebración de la próxima asamblea general de propietarios en un edificio de departamentos (para cualquier modalidad de gestión). 16. Tomar una decisión sobre la reconstrucción de un edificio de apartamentos (incluida su ampliación o superestructura), la construcción de dependencias y otros edificios, estructuras, estructuras, la reparación de bienes comunes en un edificio de apartamentos (para cualquier método de gestión). 17. Decidir sobre los límites de uso del terreno en que se ubica el edificio de apartamentos, incluyendo la introducción de restricciones a su uso (para cualquier modalidad de gestión). 18. Tomar una decisión sobre la transferencia a uso de la propiedad común en un edificio de apartamentos (para cualquier método de administración). 19. Determinación del propietario, quien debe tener documentos técnicos para un edificio residencial (para un método directo de gestión). 20. Determinación de un lugar para la publicación de información sobre las decisiones tomadas en la asamblea general (para cualquier modalidad de gestión). 21. Determinación de la forma de notificación de las juntas generales posteriores (para cualquier forma de gestión). Propietario (iniciador de la reunión): ____________________ |
¿Cómo vamos? (Formularios de reunión).
Se puede celebrar una junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos:
1) presencialmente, es decir, con la presencia conjunta de los propietarios del local en un lugar determinado ya una hora determinada para tratar los asuntos sometidos a votación;
La forma presencial de realizar una reunión es aceptable si la casa es pequeña (entrada única o no tiene más de cinco pisos). Para la reunión, es mejor elegir un día conveniente para todos, por ejemplo, el sábado. El lugar de la reunión depende de la medida en que el área común pueda acomodar a todos los participantes en la reunión. Si no había tal lugar en la casa, pero no quiere congelarse en el patio de la casa, puede hablar con el liderazgo del departamento de vivienda local y reunirse en la "esquina roja" de este departamento de vivienda.
En todo caso, todas las cuestiones relativas al lugar y la hora de la reunión deberán ser resueltas con anterioridad. Además, puede conocer de forma preliminar la opinión de los inquilinos sobre los temas de la próxima reunión. Todo esto hará que el encuentro sea más fructífero y no se alargue en el tiempo.
No es fácil realizar una junta general de inquilinos en un edificio con cientos de departamentos. Por lo tanto, aquí puede utilizar la forma de voto en ausencia. En primer lugar, es necesario decidir dónde, cuándo y cómo se llevará a cabo la votación sobre los temas de la reunión. Lo más probable es que el iniciador de la reunión determine su apartamento como el lugar para recoger las papeletas. Dentro del plazo especificado, cada propietario del local traerá la boleta completa a la dirección especificada. O pasará por alto a los residentes de la casa o instalará una caja para recoger las papeletas cerca de cada entrada. Todo depende del deseo y la habilidad del iniciador de la reunión. Además, es necesario un trabajo preliminar para notificar a los propietarios de la próxima votación en ausencia, aclarar los temas de la reunión y redactar la documentación necesaria.
Solicitud al acta de la junta general dueños de casa No. de fecha ____________ 2005
Boletín propietarios de edificios de apartamentos Nombre completo Nº y fecha de registro Recibido en persona _______ _____________ "___" ______________ G. firma nombre fecha
LINEA DE QUIEBRE
Boletín propietarios de edificios de apartamentos ubicado en la dirección: c/ _________ No. D. ____ No. Apto. _____ (sin el orden del día de la junta general no es válido) Dueño: ___________________________________________________________________________ Nombre completo Información sobre el documento que confirma el derecho de propiedad _________________________________________________________________________________ Nº y fecha de registro
Envíe la boleta antes de _____________ a la dirección ____________________________________ Escriba su decisión con las palabras "a favor", "en contra" o "abstención" frente a cada punto del orden del día de la junta general (Por ejemplo) 1. Elección del secretario de la junta general y grupo de conteo Sidorov - vasiliev - 2. Elegir una forma de gestionar un edificio de apartamentos Empresa de gestión - Control directo - Dueño _______ _____________ "___" ______________ firma nombre fecha
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¿Quién inicia la junta general? (Iniciador de la reunión).
La junta general de propietarios de locales podrá ser convocada a iniciativa de las personas físicas o jurídicas que sean propietarias de locales en este edificio de apartamentos.
Los iniciadores de la junta general de propietarios pueden ser:
a) primario - el propietario o varios propietarios de locales en esta casa (parte 1 del artículo 45 de la LC RF);
b) la próxima asamblea - personas de entre los propietarios responsables de la celebración de la asamblea (elegidos en la primera asamblea de propietarios - (inciso 1 del artículo 45 de la LC RF), el directorio de la HOA (si se ha creado);
c) extraordinario: por iniciativa de cualquiera de los propietarios de este edificio de apartamentos (parte 2 del artículo 45 de la RF LC), la junta de la HOA (si se ha creado), miembros de la HOA.
¿Cómo realizar una reunión? (Preparación de la reunión).
Para la celebración exitosa de la asamblea general, es deseable que la casa cuente con un grupo de iniciativa de propietarios del local. Anteriormente se dijo que el grupo de iniciativa desarrolla la documentación necesaria para la celebración de la asamblea general, forma el orden del día, selecciona el local en el que se supone que se llevará a cabo la asamblea general, la ubicación de la información y documentación, y también determina la fecha y el lugar. de la junta general. En este trabajo, la administración de la ciudad puede proporcionar la asistencia necesaria.
El grupo de iniciativa también está trabajando en otros asuntos relacionados con la celebración de la junta general:
Identificación de todos los propietarios de este edificio de apartamentos,
Encuesta preliminar de las opiniones de los residentes sobre el método de gestión de la casa.
Además de recopilar información sobre organizaciones especializadas en la gestión de edificios de apartamentos,
Determinación de la participación de cada propietario en la propiedad común de un edificio de apartamentos,
Determinación de candidatos para presidente de la asamblea general, secretario, comisión de escrutinio y otros.
La junta general de propietarios está presidida por el presidente de la junta. Para la primera reunión, y también, si la agenda incluye la cuestión de elegir una forma de administrar la casa, se establece otra regla: la reunión está dirigida por su iniciador.
Vea un ejemplo de registro de propietarios de viviendas
¿Quién y cómo debe informar a los residentes sobre la reunión? (Aviso a los inquilinos).
El artículo 45 de la LC RF regula el procedimiento para la celebración de una reunión. Sus iniciadores están obligados a enviar una notificación a cada propietario, en la que se indiquen no solo los asuntos en discusión, sino también el apellido, nombre, patronímico de la persona que convoca la reunión. La Junta General no está facultada para tomar decisiones sobre asuntos no incluidos en el orden del día, ni está facultada para modificar el orden del día. En caso contrario, la decisión de la asamblea general puede ser impugnada judicialmente (incisos 2, 6 del artículo 46, inciso 2 del artículo 146 de la LC RF).
Según el apartado 4 del art. 45 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, los iniciadores de la convocatoria de una asamblea general están obligados a informar a los propietarios de los locales en esta casa sobre la celebración de dicha asamblea a más tardar 10 días antes de la fecha de su celebración.
Ejemplo de convocatoria de junta general
Solicitud al acta de la junta general dueños de casa No. de fecha ____________ 2005 NOTIFICACIÓN Acerca de celebrar "___" ______ 2005 a las ___ hora. ___ min. Junta general de propietarios del local de un edificio de apartamentos ubicado en: _________________________________________________________________________________________ La asamblea se celebra en forma de: asamblea (voto en ausencia) Por iniciativa de _________________________________________________________________________ Por la dirección: _____________________________________________________________________________ Se adjunta el orden del día. La información y (o) los materiales que se presentarán en la asamblea general se pueden encontrar en: _________________________________________________________________ ¡Atención! Puede participar en la reunión a través de su representante mediante la emisión de un poder para él de conformidad con lo dispuesto en el art. 185 del Código Civil de la Federación Rusa En ausencia de usted o su representante en la asamblea general, las decisiones sobre los puntos de la agenda se tomarán sin su participación. Es posible apelar las decisiones de la junta general sobre los asuntos adoptados, si violan sus intereses legítimos y le causan un daño significativo, en los tribunales dentro de los 6 meses a partir de la fecha de la decisión. Cuando se celebre una junta general en la forma correspondencia votación, los propietarios de los locales, cuyas decisiones escritas se reflejen en la boleta de voto a distancia y se reciban antes de las ____ h. Las soluciones deben enviarse a: _______________________________________________. LINEA DE QUIEBRE Dueño: __________________________________________________ Residente: ________________________________________________ No me opongo a la celebración de la reunión "___" ________________ 2005 La convocatoria y el orden del día de la asamblea se recibieron personalmente el ___ ______________ de 2005. __________________ (___________________) la fecha firma nombre completo |
¿Cuándo se considera finalizada la reunión? (Elegibilidad de la asamblea).
La asamblea general es elegible si concurren a ella los propietarios del local de esta casa o sus representantes, que posean más del 50 por ciento de los votos del total de propietarios (artículo 45 de la LC RF).
La presencia de los propietarios en la reunión se confirma mediante una hoja de registro de participantes que indica el apellido, el nombre, el patronímico, la dirección, los detalles del certificado de propiedad del local y la firma del propietario. Si a la reunión asiste un representante del propietario, se debe adjuntar un poder.
Modelo de hoja de registro de la junta general de propietarios
El derecho de voto en la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos pertenece a los propietarios de locales en este edificio. El número de votos que tiene cada propietario es proporcional a su participación en el derecho de dominio común de los bienes comunes en esta casa (artículo 48 de la LC RF).
La lista de objetos de propiedad común y el procedimiento para determinar las participaciones en el derecho de propiedad común están establecidos por el art. Arte. 36, 37 LCD RF.
La votación se realiza sobre cada tema del orden del día después de su discusión. Para resumir los resultados de la votación, se debe crear una comisión de escrutinio, cuya composición es aprobada por la asamblea general. Cualquier decisión de la junta general se redacta en un protocolo en la forma establecida por la junta general de propietarios de locales en esta casa (parte 1 del artículo 46 de la LC RF)
La ley no establece requisitos para la forma del protocolo. Pero de acuerdo con las tradiciones de conducción de las asambleas generales, las actas deben redactarse por escrito, firmadas por el presidente y el secretario, así como por los miembros de la comisión de escrutinio. El acta deberá indicar la fecha, el lugar de celebración de la asamblea general de propietarios y el orden del día.
Ejemplo de acta de la junta general de propietarios
protocolo no. Junta general de propietarios de locales de un edificio residencial, situado en: _________________________ Seversk "____" ___________ 2005 región de Tomsk Junta general de propietarios de los locales de un edificio de apartamentos en: _______________________ tuvo lugar "____" ___________ 2005 a las ___ hora. ___ min. en el interior (lugar) o (en ausencia) Los propietarios del local (sus representantes) estuvieron presentes, confirmando su autoridad para participar en la reunión con derecho a voto, en el número de personas con votos en la cantidad (% del número total de votos) actuando sobre la base de los documentos especificados en el anexo de este protocolo. La reunión fue presidida por: _______________________________________________________________ Se adjunta la agenda de la reunión. en la primera pregunta escuchado: _________________________________________________________________ Comisión de Escrutinio _________________ (firma) El protocolo es mantenido por _____________________________________________________________ Secretario de la reunión __________________ (firma) |
¿Cómo tomar decisiones? (Formación de la decisión).
El acuerdo de la asamblea también debe ser redactado por escrito, firmado por el presidente y el secretario, así como por los miembros de la comisión de escrutinio. La decisión es parte integrante del acta de la reunión.
La ley establece que las decisiones de la junta general de propietarios deben ser puestas en conocimiento de todos los propietarios de los locales, incluidos los que no hayan participado en la junta, dentro de los diez días siguientes a la fecha en que se tomaron estas decisiones (parte 3 de artículo 46 de la LC RF).
El propietario que no participe en las decisiones de la asamblea general está obligado a obedecerlas.
Ejemplo de decisión de la junta general de propietarios
La junta general de propietarios es una cosa común para las organizaciones administradoras y propietarios de locales. Sin embargo, a menudo se cometen errores durante las reuniones del Código Penal, lo que puede dar lugar a litigios y la invalidación de las decisiones de tales reuniones.
Hoy te diremos lo que necesitas saber para evitar estos errores.
Violación del procedimiento de notificación de una próxima reunión
El primer paso para celebrar una junta general de propietarios es notificar a los propietarios del próximo evento. El iniciador deberá notificar a todos los propietarios del local en el MKD de la celebración de la asamblea a más tardar 10 días antes de su inicio (inciso 4 del artículo 45 de la LC RF).
El principal error de los iniciadores de reuniones es la elección del método de notificación. La forma más popular de informar a los propietarios sobre una próxima reunión es colocar un aviso en los puestos de información o en las puertas de entrada a MKD.
- información sobre la persona que participa en la votación;
- detalles del documento que confirma la propiedad de los locales de la persona que participa en la votación;
- decisiones sobre cada punto del orden del día, expresadas como “a favor”, “en contra”, “abstención”.
Si el propietario no marcó una sola posición en ninguno de los puntos de la agenda, o viceversa, puso algunas marcas de verificación en él, tal cuestión en esta decisión debe reconocerse como inválida y no tenerse en cuenta al resumir los resultados de la reunión (parte 6 del artículo 48 de la LC RF).
Recuento de votos incorrecto
Si una persona física o jurídica posee varios locales en un MKD, puede votar una sola vez. Al mismo tiempo, la boleta deberá indicar el área total del local que pertenece a tal persona.
Poderes otorgados incorrectamente
Cuando el propietario no tenga la oportunidad de participar en la votación, su representante por poder podrá votar por él. Antes de permitir que un representante participe en el OSS, asegúrese de que el poder esté correctamente otorgado y contenga información sobre el titular y su representante:
- apellido, nombre, patronímico - para personas físicas, nombre completo - para personas jurídicas;
- lugar de residencia o ubicación;
- documentos de pasaporte o detalles de documentos constitutivos.
El poder para votar debe ser emitido de conformidad con los párrafos 3 y 4 del art. 185.1 del Código Civil de la Federación Rusa o certificado por un notario. Según los apartados 3 y 4 del art. 185.1 del Código Civil de la Federación Rusa, un poder notarial no necesita ser notariado si el documento:
- asegurado por la organización en la que trabaja o estudia el mandante;
- emitido por la administración de la institución médica para pacientes hospitalizados en la que el director está bajo tratamiento.
Error en la selección del formulario de reunión
Las formas de celebración de las asambleas generales de propietarios se enumeran en el art. 44.1 CL RF. Hay tres de ellos: a tiempo completo, a tiempo parcial y a tiempo parcial.
Sucede que el iniciador en la notificación indica que la reunión será presencial. A la reunión acuden pocos propietarios, no se alcanza el quórum. Entonces el iniciador decide mantener la parte de correspondencia. Al mismo tiempo, no notifica a los propietarios de la parte ausente y elabora un protocolo para ambas partes. Este es el enfoque equivocado. Si la reunión en persona anunciada no tuvo lugar, se puede realizar una reunión en ausencia por separado. Al mismo tiempo, debe notificarse a los propietarios al respecto y debe levantarse un protocolo separado (parte 1 del artículo 47 de la LC RF).
La ventaja de la forma de medio tiempo es que algunos de los propietarios podrán discutir los problemas con el iniciador en persona, y en la parte de medio tiempo obtendrá los votos que faltan. Con esta forma de junta de propietarios, no será necesario notificar cada parte por separado y sólo habrá que levantar un protocolo.
Información desactualizada sobre la titularidad del local
Asegúrese de que el registro de propietarios de locales refleje información actualizada. Los propietarios no siempre proporcionan a la organización de gestión datos actualizados sobre el cambio de propietarios de objetos inmobiliarios, sobre cambios en las áreas de los locales.
Para que los datos sean correctos, comuníquese con Rosreestr para obtener extractos, que almacena información actualizada sobre los propietarios de locales en el MKD. Entonces no tendrás problemas para contar los votos.
Violación del procedimiento para transferir documentos al GZhI.
Celebración de reuniones con un orden del día similar
Cuando los propietarios no están satisfechos con la decisión de la reunión, deciden realizar una nueva sobre temas similares lo más rápido posible para cambiar la anterior. La sociedad gestora no se opone a ello. Pero esto puede tener consecuencias negativas para la AM.
Si, dentro de los tres meses, el GZhI recibe dos o más actas de las reuniones de un MKD que contienen decisiones sobre puntos de la agenda similares, el organismo del GZhN está obligado a realizar una inspección no programada para establecer el cumplimiento de los requisitos del ley al organizar, celebrar y formalizar los resultados de dicha reunión.
Cambiando la agenda
Sucede que durante la reunión, aparece un tema que los propietarios quieren discutir, y además se incluye en la agenda. Está prohibido hacerlo, de acuerdo con la Parte 2 del art. 46 LCD RF. Durante la reunión, no está permitido tomar decisiones sobre temas no incluidos en la agenda, así como cambiar la agenda de la reunión.
Si los temas que surgen durante la reunión son importantes, anótelos y póngalos en la agenda para la próxima reunión.
Violación del quórum de la reunión
Otra dificultad en la celebración de una reunión es calcular cuántos votos se toma una decisión en particular en la reunión.
La asamblea general de propietarios de locales en el MKD se considera legítima si a ella asistieron más del 50% de los propietarios de locales en el MKD. Pero el 50% de los votos no proporciona quórum para todos los temas presentados a la OSS.
El Código de Vivienda de la Federación Rusa divide los temas según el grado de importancia. Las cuestiones de elección del presidente, secretario y comisión de escrutinio de la reunión, el método de gestión y el Consejo del MKD se deciden por el 50% de todos los votos que participaron en la votación.
El método de formación del fondo de revisión se elige por el 50% del número de votos de todos los propietarios de locales en el MKD (cláusula 1.1, parte 2, artículo 44 de la LC RF).
Otros temas se deciden por un número calificado de votos: esto es ⅔ del número de votos de todos los propietarios de locales en el MKD. Una de estas preguntas es sobre el uso del fondo de revisión en MKD (parte 1, artículo 46 de la LC RF).
La mayoría absoluta (100%) resuelve solo cuestiones relacionadas con la reducción del área de la propiedad común de un edificio de apartamentos.
Para que el iniciador esté seguro de que la reunión se lleva a cabo de acuerdo con todas las reglas, debe guiarse por el art. 44 - 48 de la LCD de la Federación Rusa, que indican los principales matices del OSS.
Prepare y celebre una reunión general exitosa de propietarios de locales en MKD utilizando el servicio. El servicio ayuda a redactar los documentos necesarios para la reunión de acuerdo con la orden No. 937 / pr, formar la agenda, contar los votos y preparar el acta de la OSS.
¿carta? La etapa preparatoria de la reunión incluye varias etapas:
- primero debe formular la agenda: determinar qué temas se discutirán, qué se debe decidir, etc.,
- El “segundo paso” es determinar de inmediato si el evento se realizará de forma presencial o en ausencia;
- fijar la fecha, la hora exacta y, si se opta por la modalidad presencial, el lugar;
- si se eligen funcionarios en la reunión, seleccionar candidatos;
- preparar todos los documentos necesarios: formularios de protocolo, listas de residentes, boletas de votación y, si es necesario, cualquier papel adicional (más detalles aquí);
- establecer la parte de cada propietario en la casa.
Una vez que se completan las actividades preparatorias, es necesario informar a los propietarios sobre la próxima reunión.
Elección del presidente y secretario de la junta de propietarios de un edificio de apartamentos
Sin embargo, esto no parece ser suficiente (los residentes pueden simplemente ignorar tales reuniones o aún no implementar las decisiones tomadas). En este caso, no hay alternativa a un concurso abierto para la selección de una organización administradora.
Importante
Lo principal es aumentar la conciencia jurídica de los ciudadanos, y en este asunto las medidas coercitivas no funcionan. Por lo tanto, el art. 161.1 de la LC RF podrá quedar declarativo.
Los beneficios de introducir la institución del consejo solo pueden estar en aquellas casas donde los residentes están inicialmente involucrados en la gestión y están interesados en trabajar juntos, pero la creación de una HOA no es rentable. Desafortunadamente, hay muy pocos casos de este tipo.
El presidente de la asamblea general de miembros de la HOA no es el propietario.
Atención
El Boletín del Código de Vivienda indica que la siguiente información debe estar en el boletín de votación de la HOA:
- una lista de temas a votar;
- la fecha del conteo final de votos;
- la dirección a la que se debe enviar la boleta completa;
- campos para ingresar información sobre el propietario (nombre y datos del certificado de propiedad).
La boleta ofrece tres opciones para cada pregunta: “a favor”, “en contra” y “abstención”. Si la junta se celebra en ausencia, la boleta (muestra) debe enviarse a los propietarios junto con el anuncio de la junta.
Información
En el caso de un evento de tiempo completo, este documento se distribuye a todos los participantes en la etapa de su registro al comienzo del evento. El procedimiento para la reelección del presidente El presidente de la HOA elige la reunión de la junta, eligiéndolo de entre sus miembros.
Es decir, solo un miembro de la junta directiva de la HOA puede convertirse en presidente.
Reuniones en persona y en ausencia de la HOA: ¿cómo llevar a cabo la votación y cómo llevar actas?
Los participantes de la reunión pueden elegir no al propio presidente, sino a los nuevos miembros de la junta. Estos últimos, según el esquema tradicional, elegirán un presidente de su círculo.
Finalmente, no puede reunirse en absoluto y no votar, pero dejar el asunto de la reelección a la junta (si no es necesario cambiar la composición de este órgano). Poder Notarial Si el dueño de casa no puede asistir personalmente a la reunión, la ley le permite otorgar un poder notarial para que participe a otra persona.
El poder notarial debe indicar todos los datos del pasaporte y la dirección tanto del titular como de su representante. Un poder otorgado por un individuo se certifica solo con su firma.
Pero si el director es una entidad legal, además de la firma del director, necesitará el sello de la HOA. Directamente en la reunión, el poder notarial presentado es firmado por el presidente de la HOA.
Junta general de propietarios de un edificio de apartamentos
La HOA o la comisión de auditoría de la HOA se lleva a cabo de dos formas:
- En forma presencial. Todos los anfitriones, previo acuerdo, se reúnen a la hora señalada en un lugar determinado. Ellos discuten personalmente todos los problemas puestos en la agenda y votan personalmente sobre los puntos que necesitan ser resueltos.
- En forma de correspondencia. Los propietarios de los locales, los propietarios de los apartamentos no están presentes en persona, sino que completan una boleta de votación (que contiene información completa sobre todos los puntos problemáticos e importantes) y la envían a la junta de HOA.
Es responsabilidad de los miembros de la HOA celebrar reuniones generales al menos una vez al año.
Los términos y la frecuencia de su celebración se fijan en la Carta de la HOA. Pero en cualquier día, si surge tal necesidad, también se puede convocar a una reunión extraordinaria.
Los miembros de la junta se aseguran de que se respete la frecuencia mínima.
Cómo realizar una reunión en la HOA: notificación de la reunión y redacción de actas
Este artículo le será útil si se pregunta cómo elegir al presidente adecuado de la junta general de propietarios, el secretario y la comisión de escrutinio. Sabrá si hay requisitos para los candidatos enumerados y si su elección debe incluirse en la agenda de cada reunión.
Por qué se puede declarar nula la decisión de la OSS 1291 0 El tema de la elección del presidente de la junta general en el orden del día Siempre hemos recomendado que, independientemente del tema sobre el que se reúna la OSS, se incluyan tres puntos en el orden del día en la agenda:
- Presidente de la OSS
- secretario de la OSS,
- comisión de conteo OSS.
Comunidad "brownie (derechos de vivienda y no solo)"
Las funciones del secretario incluyen:
- completar el protocolo de acuerdo con las reglas aprobadas por la orden del Ministerio de la Construcción No. 937;
- control sobre la exactitud de los datos ingresados sobre el número de votos proporcionados por la comisión de escrutinio;
- introducción de adiciones y opiniones discrepantes al final de los temas discutidos por indicación del presidente.
¡IMPORTANTE! El secretario que redactó el protocolo lo firma y es responsable de las consecuencias derivadas de la distorsión de la información en cualquiera de las secciones del protocolo por negligencia o dolo en la misma medida. En la celebración de una asamblea a distancia, con voto por viviendas, la redacción del acta la realizan los miembros de la comunidad de vecinos que organizaron el voto a distancia.
¿Cómo componer correctamente? La compilación debe comenzar con la página del título. En la parte superior, debe indicar el nombre de la asociación de vivienda, así como el nombre del secretario y presidente que presidirá la reunión.
Quién puede ser el secretario de la asamblea general de la HOA
El Código de Vivienda de la Federación Rusa, los propietarios de locales en un edificio de apartamentos con más de cuatro apartamentos (si no se crea una HOA en dicha casa o esta casa no está administrada por una cooperativa de vivienda (otra cooperativa de consumo especializada)), son obligado en una asamblea general a elegir el consejo de un edificio de apartamentos entre los propietarios de los locales (en otras palabras, se eligió la organización administradora o la administración directa como método de administración). Su presidente es elegido de entre los miembros del consejo. El apartado 2 del art. 161.1 del Código de Vivienda de la Federación Rusa establece un procedimiento obligatorio para la implementación de la norma anterior: si durante el año calendario * (8) la decisión de elegir el consejo no se toma o no se implementa, el gobierno local convoca una asamblea general reunión dentro de tres meses, cuya agenda incluye preguntas sobre la elección del consejo en casa o la creación de una HOA.
Quién puede ser el secretario de la reunión de la HOA
¡Es rápido y gratis! Tabla de contenido:
- ¿Cuál es el acta de la reunión de la HOA?
- ¿Qué dice la ley al respecto?
- ¿Cuál es el contenido del documento?
- ¿Quién debe llenar?
- ¿Cómo componer correctamente?
- Diferencia en el contenido de los dos tipos de votación
- Si el papel está redactado por formulario de ausencia
- ¿Para qué sirve un extracto?
¿Cuál es el acta de la reunión de la HOA? Las actas de la HOA en las reuniones de inquilinos-propietarios es un documento que enumera todos los temas discutidos en la reunión, indicando datos sobre el número de presentes que votaron "a favor", "en contra" o se abstuvieron de votar. Entre estas cuestiones puede ser una propuesta de la necesidad de liquidar la sociedad.
La fecha de finalización debe indicar la fecha del conteo final de votos por parte de la comisión de escrutinio (cláusula 6 veces. 2 de la orden No. 937). En la mayoría de los casos, el conteo de votos se lleva a cabo el día de la reunión, si el conteo de votos se pospone para otro día, entonces la solicitud debe indicar el lugar donde se almacenan las boletas de votación y el nombre completo del miembro responsable de la Asociación. De acuerdo con el párrafo 16 de la orden del Ministerio de Construcción No. 937, al elaborar los puntos de la agenda, no está permitido:
- combinar diferentes preguntas de contenido en una sola;
- redacción vaga que permite una doble interpretación;
- inconsistencia de la redacción con los requisitos de la legislación (si los hubiere).
Al final, es imperativo indicar el lugar donde se almacena el documento, prescrito en el estatuto de la asociación de vivienda, así como la firma del presidente y el secretario que completaron el documento.
Se hace un extracto en dos casos:
- con un gran volumen del protocolo principal;
- si hay información en el texto que no está sujeta a presentación a la persona que solicitó el extracto;
El texto de la declaración debe contener la siguiente información:
- información sobre el autor del documento;
- la fecha de la reunión;
- la suma de las acciones de todos los miembros de la asociación de vivienda;
- la suma de las acciones de los que votaron;
- Nombre completo de todos los miembros de la comisión de escrutinio.
La foto a continuación muestra un extracto de muestra de la reunión general de la HOA: El extracto está sujeto a certificación por parte del presidente de la reunión o un miembro de la junta. La persona que certifica escribe la palabra "verdadero", indica su posición en la HOA , su firma personal con una transcripción e indica la fecha de certificación con una nota sobre la ubicación del documento principal.
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